Kentsel dönüşüm, mevcut yapıları yenileyerek şehirlerin fiziki, sosyal ve ekonomik yapısını güçlendirmek için yapılan bir süreçtir. Bu sürecin ayrılmaz bir parçası da riskli yapılardır. Bu yapılar, çeşitli nedenlerle – genellikle yaşı, kötü inşaat kalitesi veya doğal afetlere dayanıklı olmama gibi – çevreye ve orada yaşayan insanlara risk oluşturur. Bu riskli yapılar, genellikle halk sağlığı ve güvenliği için bir tehdit oluşturduğu için yıkılır veya yenilenir.

İlgili makamlar tarafından riskli bir yapı olarak belirlenen bir binanın kat maliklerine tebliğ edilmesi, bu sürecin önemli bir parçasıdır. Bu tebliğ, kat maliklerine binanın riskli olduğu ve yıkılması gerektiği konusunda bilgi verir. Kat maliklerinin bu tebliğe 15 gün içinde itiraz etme hakkı vardır. Eğer itiraz edilmezse ya da itiraz reddedilirse, rapor kesinleşir ve yıkım sürecine geçilir.

Yıkım kararı verildikten sonra, kat maliklerine binanın yıktırılması için belirli bir süre verilir. Aynı zamanda, kat maliklerinin kiracılara da tahliye için bildirimde bulunma yükümlülüğü getirilir. Eğer kat malikleri bu bildirimi yapmazsa, idare bu işlemi tamamlar.

Eğer bir kat maliki binanın yıkılmasını istemezse, yıkım kararı kendisine tebliğ edildikten sonra 30 gün içinde yetkili idare mahkemesine başvurarak kararın iptalini talep edebilir. Ancak, bu durum genellikle sadece raporda hatalar olduğunu veya raporun hatalı bir şekilde uygulandığını düşünen kat malikleri tarafından kullanılır.

Yıkım sonrasında yeni bir bina inşa edilmesi konusunda, kat maliklerine inisiyatif hakkı verilir. Kat maliklerinin büyük çoğunluğu (2/3 çoğunluk) yeni bir bina inşa edilmesi yönünde karar verirse, bu karar geçerli olur. Ancak, bu durumda 2/3 çoğunluğa katılmayan kat maliklerinin hukuki durumu karmaşıklık oluşturabilir.

2/3 çoğunluğa katılmayanların hukuki durumu ilgili kanun ve uygulama yönetmeliği tarafından düzenlenir. Bu paydaşların bağımsız bölümlerinin arsa payları, Bakanlık tarafından rayiç değerleri belirlenerek diğer paydaşlara açık arttırma usulü ile satılır. Eğer açık artırma usulüyle satış sağlanamazsa, bu payların rayiç bedeli Hazine tarafından ödenir ve Hazine adına tescil edilir.

Kentsel dönüşüm, şehirlerin yaşam kalitesini ve sürdürülebilirliğini artırmak için gerekli bir süreçtir. Bu sürecin adil ve etkili bir şekilde uygulanması, tüm paydaşların haklarının korunması ve sürece aktif bir şekilde katılımlarının sağlanması ile mümkün olacaktır. Bu süreçteki çatışmaların ve karmaşıklıkların çözümü, etkili bir hukuki çerçeve ve bu çerçeveye uygun uygulamalarla mümkündür.

kentsel dönüşüm