Ataköy 7-8-9-10 Mah. D-100 Güney Yanyolu Nef 22 E Blok 9. Kat D:145 Bakırköy / İSTANBUL Tel : +905356887527
trende

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI VE UYARLAMA DAVASI

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI VE UYARLAMA DAVASI

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI VE UYARLAMA DAVASI

Kira sözleşmesi TBK 229 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemelerdeki tanıma göre kira sözleşmesi; kiraya verenin uygun bir bedel karşılığında kiralananın kullanımı ve kiralanandan yararlanma hakkını kiracıya tanımasını, buna karşılık kiracının da kiralananı dikkatli ve özenli bir şekilde kullanma ve bedelini ödeme yükümlülüğü üstlenmesini gerektiren tipik bir sözleşmedir.

Kira sözleşmesinin geçerli olması için kanunda herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Bu nedenle taraflar dilerse adi yazılı şekilde dilerse adi yazılı şekilde dilerse noterden düzenleyebilirler. Burada ispat bakımından resmi yazılı şekilde düzenlenmesi taraflar için daha faydalı ve garantici olacaktır.

Kira sözleşmesinde olmazsa olmaz unsurlar kiracı kiraya veren, kiralanan ve kira bedelidir. Bu unsurlar üzerinde yaşanan uyuşmazlıkların çözümü kira davaları ile sağlanır. Burada üzerinde duracağımız husus kira sözleşmesinin unsuru olan kira bedelinin belirlenmesi ve kira bedelinin belirlenmesine ilişkin ihtilafların çözümü için açılabilecek davalardır. Bu davalar genel olarak kira bedelinin tespiti davası ile uyarlama davasıdır.

Önemle belirtmek gerekir ki kira bedelinin tespiti davası ve uyarlama davaları ancak konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından açılabilir. Bu nedenle bu makalemizde konut ve çatılı işyerlerinde kira bedelinin tayini konusu ele alınmıştır.

KİRA BEDELİNİN SÖZLEŞMEDE BELİRLENMESİ

Taraflar bir kira sözleşmesi tanzim ederken kira bedeli belirlemesini serbestçe yapabilirler. Benzer şekilde kira bedelinde de artırıma gidebilirler. Ancak kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılması dışında kiracı aleyhine başkaca hiçbir değişiklik yapılamaz. Bu husus TBK’nın 343. Maddesinde “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.”  denilerek açıkça ortaya konmuştur.

KİRA BEDELİNİN TARAFLARCA ARTIRILMASI

Yeni kira döneminde uygulanmak üzere kira bedeli artırılabilir. Ancak kira bedelinin artırılmasına kanun koyucu bir üst sınır koyarak tarafların serbest iradelerini sınırlandırmıştır. Bu sınırlandırmayla, kira sözleşmesinin zayıf konumundaki tarafını, yani kiracıyı korumak amaçlanmıştır. Buna göre; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”(TBK m. 344/1) Yani taraflar yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalama değişim oranını geçmediği ölçüde serbestçe tayin edebilirler. Söz konusu oran aşıldığında aşan kısım geçersiz sayılır.

Kira sözleşmesinin tarafları yeni kira dönemi için ödenecek bedelde anlaşmaya varamadıkları takdirde kira bedelinin tespitini açacakları kira tespit davası ile hâkimden isteyebilirler.

KİRA BEDELİNİN MAHKEMECE ARTIRILMASI

Taraflar yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelini belirlemede uyuşmazlığa düşerse bedelin belirlenmesini kira tespit davası açarak mahkemeden isteyebilirler. Ancak kira tespit davası her kira bedeli uyuşmazlığında açılabilecek bir dava değildir. Nitekim kanun kira tespit davası açabilmek için bazı şartların varlığını aramıştır. Buna göre; kira tespit davası açmak için her şeyden önce kanunen geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalı ve davayı açmakta hukuki yarar olmalıdır. Kira tespit davasını açmakta hukuki yarar şartının değerlendirilmesinde kira sözleşmesinin süresi, tarafların bedelde anlaşıp anlaşmadıkları ve ihtar hususları dikkate alınır. Bu itibarla kira tespit davası için gereken şartları ana başlıklar altında tek tek incelemek gerekir.

1-KİRA TESPİT DAVASI

TBK m. 344/1 madde hükmünde tarafların kira bedelini bir önceki kira yılındaki ortalama TÜFE değişim oranını geçmemek kaydıyla serbestçe kararlaştırabilecekleri belirtilmiştir. Anılan maddenin devam eden fıkra hükmünde ise; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” denilerek uyuşmazlığın çözüm merci olarak hâkime başvurabilecekleri ifade edilmiştir. Bu hükme göre kira tespit davasında hâkim de TÜFE oranına sadık kalmanın yanı sıra tarafların ve kiralananın durumunu göz önünde bulundurarak hakkaniyete göre uygun bir kira bedeli tayin edecektir. Bu durumda hâkime TÜFE oranıyla sınırlandırılmış bir takdir yetkisi tanınmış olup bu oranı aşmamak kaydıyla ve belirtilen diğer hususları dikkate alarak kira bedelini tayin etme yetkisi verilmiştir.

Ancak kira tespit davası açabilmek için uyuşmazlığın bazı şartları taşıması gerekir. Bu şartlar aşağıda belirtilmiştir.

Hukuki Yarar Şartı

Kira tespit davası açmakta hukuki yarar şartının bulunup bulunmadığı kira sözleşmesinin süresine ve tarafların bedelde anlaşıp anlaşmadığına göre değişir. Buna göre;

-Kira sözleşmesi 5 yıldan az süreli olup taraflar yeni kira dönemi için kira bedelinde anlaşmışlarsa kira tespit davası açmakta hukuki yarar yoktur. Bu koşullarda açılan kira tespit davası hukuki yarar yokluğundan reddedilir.

-Kira sözleşmesi 5 yıldan az süreli olup taraflar kira bedelinde anlaşamamışlarsa kira tespit davası açmakta hukuki yarar vardır. Diğer bir deyişle 5 yıldan az süreli kira sözleşmelerinde taraflar kira bedelinde anlaşma sağlayamazlarsa kira tespit davası açabilirler.

-Kira sözleşmesi 5 yıldan fazla süreliyse tarafların bedelde anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın kira tespit davası açmakta hukuki yarar vardır.

-5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde de tarafların anlaşıp anlaşmadığına bakılmaksızın hukuki yarar var sayılır ve taraflar kira tespit davası açabilirler.

İhtar Şartı ve Süre

Yeni kira döneminde uygulanmak üzere kira bedelini artırmak isteyen kiraya veren taraf kira bedelinde artışa gideceğini kiracıya kira yılının sona ermesinden önceki ilk 30 gün içinde ihtar çekerek bildirmelidir veya davayı bu süre içerisinde açmalıdır. Daha açık bir ifadeyle; Hukuki yarar şartlarının varlığı dâhilinde kiraya veren; kira dönemi sona ermeden önceki son 30 gün içinde;

1-İhtar çekerek kira bedelini artıracağını bildirebilir. Bu yola başvurursa, ihtarda belirlenen kira artış miktarında anlaşamazlarsa; başlayan yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açılabilir.

2-Kira tespit davası açabilir. Bu süre zarfında kira tespit davası açmayan ve ihtar da çekmeyen kiraya verenin yeni kira dönemi için artırım talebinde bulunması mümkün olmaz.

Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise borçlunun yerleşim yeri mahkemesidir. Özel yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa yeri mahkemesidir.

UYARLAMA DAVASI

Tarafların öngöremeyeceği ve taraflardan kaynaklanmayan ani ve beklenmedik sosyal ve ekonomik değişimler, doğal afetler, kurdaki keskin dalgalanmalar, salgın hastalıklar gibi olaylar tarafların finansal planlarını ve durumlarını değiştirerek güç dengesini bozabilir. Bu gibi hallerde aşırı ifa güçlüğü durumu gündeme gelerek konumuz gereği başta kira sözleşmesi olmak üzere diğer tüm iki taraflı sözleşmelerde değişime gidilmesi zaruri olabilir. Kanun koyucu bu tarz olağanüstü hallerde tarafların menfaatlerini dengelemek gerektiğini öngörerek TBK 138. Maddede aşırı ifa güçlüğü başlığı altında şu hükmü tanzim etmiştir;

“ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

Bu hükme göre uyarlama davasının şartlarını şu şekilde maddelendirebiliriz;

1-Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü hal meydana gelmeli,

2-Meydana gelen olağanüstü hal borçludan kaynaklanmayan sebeplerle ortaya çıkmış olmalı,

3-Olağanüstü hal sebebiyle mevcut olgular, borçludan ifayı istemeyi dürüstlük kuralına aykırı düşürecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olmalı,

4- Borç ifa edilmemiş olmalı veya borç aşırı ifa güçlüğünden doğan haklar saklı tutularak ifa edilmiş olmalı.

Uyarlama davası, kira tespit davasından farklı olarak, ihtar, süre gibi şartlara bakılmaksızın yalnızca TBK m. 138’deki şartların varlığı halinde açılabilir.

Sözleşme kurulurken sözleşmeye uyarlama yapılamayacağına(feragat) veya yapılsa da sınırlandırılarak yapılacağına dair kayıt düşmek mümkündür. Ancak olağanüstü halin meydana getirdiği olgular tarafların menfaat dengesinde aşırı ölçüde güçlüğe sebep olursa uyarlama davası yine de açılabilir.

Uyarlama Davasının Sonucu

Hâkim uyarlama davası sonucunda bedelde değişiklik yapabilme yetkisinin yanı sıra kira sözleşmesinin süresi gibi kira sözleşmesindeki diğer hususlarda da değişiklikler yapma yetkisine sahiptir. Hâkim hakkaniyete göre ve tarafların menfaat dengesine uygun olarak uyarlamanın şeklini ve yöntemini belirler.

Uyarlama Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Ziyaretçi Yorumları - 4 Yorum
  1. Canan dedi ki:

    Kiracım 6 senedir oturuyor. Nasıl cıkarabilirim

    1. alpserhukuk dedi ki:

      Birçok tahliye nedeni bulunmaktadır. İhtiyaç, ödeme yapmama, sözleşmeye aykırılık, rahatsızlık verme vs. birçok yol var. Bunlardan biri yok ise 10 yıl dolunca sözleşme feshi resen gerçekleşmektedir.

  2. Esra dedi ki:

    Oturduğum evde 4 yıl 6 aydır kiracıyım. Mal sahibim aradı ve bana kiramı iki kat arttıracağını söyledi. Bana dava açtığı takdirde kazanma imkanı var mı?

    1. alpserhukuk dedi ki:

      5 yıl dolunca kira tespit davası ile dava açıldığı tarihten itibaren yeni tespit edilen güncel emsal kira bedeli ile sorumlu olmaktasınız. Dolayısıyla yeni kira bedeli günün rayicine göre 2 kat artmış ise dava sonunda mağdur olabilirsiz.

Bir Yorum Yazın

Yorumu Cevapla [ Yoruma cevap yazmaktan vazgeç ]

Hemen Ara