KİRA TESPİTİ DAVASI -KİRA MİKTARINI DEĞİŞTİREBİLİR MİYİM?

Kira sözleşmesinin unsurlarından bir tanesi de kira bedelidir. Kira sözleşmesinin tarafları kural olarak kira bedelini özgür iradeleriyle belirleyebilirler. Kira sözleşmesinin kurulması sırasında, sözleşme özgürlüğü ilkesinin sınırları çerçevesinde taraflar kira bedelini belirleyebilirken; sözleşmenin devamı sırasında yeni kira dönemlerinde kira bedelinin tespiti bir takım sınırlamalara tabi tutulmuştur.

TBK 344. madde metninden açıkça anlaşılabileceği üzere kanun koyucu tarafından, kira bedelinin yenilenen kira dönemine ilişkin olarak belirlenmesi açısından üç ihtimal dikkate alınmıştır:

1. Tarafların arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmanın bulunması: Tarafların kira bedelinin belirlenmesi adına yaptıkları kendi aralarındaki anlaşmalar ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
2. Taraflar arasında bu hususa dair hiçbir anlaşmanın bulunmaması: Tarafların kendi aralarında bir anlaşmanın mevcut olmaması halinde, kira bedelinin belirlenmesi hakim tarafından bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete göre belirlenecektir.
3. Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine dair anlaşma yapılmış olsa da olmasa da süresi 5 yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin mevcut olması: Hakim tarafından yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre ve kiralananın durumu ile emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir. Kira bedelinin her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenmesi mümkündür.

Yeni Kira Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi

TBK 343. Maddesi: “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” Hükmü gereği kanunda belirlenmiş olan şartlar dahilinde bedel değişikliği yapılabilecektir.

Türk Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesine göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır“

Öncesinde yukarıda alıntılamış olduğumuz bu TBK 344. madde 1. ve 2. fıkralarında yer alan “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” ibaresi, “üretici fiyat endeksindeki artış” şeklindeyken, 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı kanunun 56. maddesiyle değişikliğe gidilmiştir. 01.01.2019 tarihinden itibaren kanunun güncel haliyle, 12 aylık TÜFE ortalamaları dikkate alınmaktadır.

Kira Tespit Davasının Açılması – Kira Bedelinin Belirlenmesi Davası: Bu dava, bir çeşit tespit davası niteliğindedir. Bilirkişi incelemesi mutlaka dava ve delil dilekçelerinde delil gösterilmeli ve talep edilmelidir. Çünkü kanun maddesindeki açık hüküm gereği taşınmazın emsal rayiçleri kontrol edilecek ve hakimin karar vermesinde benzer taşınmazların piyasa değerleri dikkate alınacaktır.

Kira bedelinin tespiti talebinde; kira tespiti davasını, taşınmazın maliki açabileceği gibi, taşınmazı kiralayan ya da kiracı da açabilir. Kira tespiti ancak kira sözleşmesinin varlığı halinde istenebilecektir. Kiralanan kiracı tarafından boşaltılmış olsa da boşaltma tarihine kadar kira parasının tespiti istenebilir

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa, Türk Borçlar Kanunumuzun 345. maddesine göre:

1. Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da
2. Kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılması gerekmektedir.
3. Sözleşmede yen kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin düzenleme mevcutsa, bu yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur ve sonuçlarını bu kira döneminin başlangıcından itibaren sonuçlarını doğurur.

Tespit Edilen Kira İçin Faiz ve Islah

Kira tespit kararı ile belirlenen kira fark miktarına kararın kesinleşmesinden itibaren faiz işletilecektir.

Davanın niteliği gereği kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.

Dava Açılış Harcı Nedir? Harçlar Kanunu 17. Madde gereği 1 yıllık kira üzerinden nisbi harç alınmaktadır.

Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme

HMK 4. maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.

Yetkili Mahkemeler ise ; Davalının yerleşim yeri mahkemesi, Sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi, Sözleşmede ifa yeri belirtilmemişse TBK 89. Madde gereği kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi, Tacirler ve kamu tüzel kişilerinin dahil olduğu bir sözleşme ise HMK 17. gereği sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer mahkemesi yetkilidir.