Ataköy 7-8-9-10 Mah. D-100 Güney Yanyolu Nef 22 E Blok 9. Kat D:145 Bakırköy / İSTANBUL Tel : +905356887527
trende
Kiracının tahliyesi

Kiracının tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye nedenleri genel olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 350 vd. hükümlerinde düzenlenmiştir. Fakat bunun haricinde İcra ve iflas kanununda da 3091 sayılı kanununda tahliye imkanı sağlayan düzenlemeler bulunmaktadır.


1. Ayıp Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi


Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Kiraya veren, kiralananın ayıplı olmasından dolayı sorumludur. Söz konusu ayıplar, önemli-önemsiz ayıp (BKm.304), teslim zamanındaki ayıp-sonradan ortaya çıkan ayıp (BKm.305) olabilir.


Önemli ayıp, kiralanandaki mevcut eksiklik veya bozukluk, sözleşmede belirlenen kullanımı tamamen engelliyor veya kullanmakla birlikte kiracının beklediği yararı ciddi ölçüde azaltıyorsa ve bu halde kiracıdan kiralananı kullanması objektif olarak beklenemeyeceği ayıbı ifade etmektedir.

Bu tür ayıpların varlığı halinde kiracı kira sözleşmesini feshedebilir.


Önemli olmayan ayıp, kiralananın kullanımını engellemeyen, buna rağmen kiracının beklediği yararına zarar veren, ancak bu zararın kayda değer büyüklükte olmamasını ifade etmektedir.


Teslim anında ortaya çıkan ayıp-sonradan ortaya çıkan ayıpta ise kira sözleşmesi sürekli nitelikte bir sözleşme olduğundan kiralayan, sözleşmenin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplardan sorumludur.

Çünkü kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğü altındadır.


Ayrıca kiracı, kira sözleşmesi devam ederken ortaya çıkan ayıpları kiralayana bildirmez ise yasa gereği tazminat ile sorumlu olacaktır.


Bu sebeple bir ayıp var ise derhal kiralayanla iletişim kurulması gerektiği unutulmamalıdır.


2. Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi


Kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü, kira sözleşmesinde asli borcunu oluşturmaktadır. TBK’ nın 315.hükmü gereği kiracının asli borcunu yerine getirmemesi veya ifada gecikmesi halinde kira sözleşmesinin feshedilmesi mümkündür.


Uygulamada taraflar kira borcunun ifası için belirli bir süre kararlaştırmaktadırlar.

Bu durumda TBK’ nın 117.maddesi uyarınca belirli vade söz konusu olur ve ihtara gerek olmaksızın borç muaccel olduğu anda temerrüde düşmüş kabuk edilir.


Borçlu temerrüde düştükten sonra kiraya veren madde 315’deki bildirimi yaparak kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Taraflar kira bedelinin ödenmesi için bir vade kararlaştırmamışlarsa kiracının temerrüde düşürülmesi için TBK’ nin 117.maddesi gereği ihtarda bulunulması şarttır.


Söz konusu ihtarda kiracıya süre verilmelidir. Borcunu bu süreye rağmen ifa etmemiş kiracı sürenin sonunda temerrüde düşmüş olarak kabul edilir.


Kiraya veren, kiracıya borcunu ifa etmesi için bir mühlet vermelidir.


Kiracıya verilecek süre en az on gün, kontur ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür. Bildirim yazılı olarak yapılmalıdır.


İcra müdürlüğü nezdinde tahliye ihtarlı icra takibi yapıldığında bu süreler ödeme emrinde belirtilmiş olup başkaca bir ihtara gerek kalmadan kişi tahliye edilebilmektedir.

Söz konusu durum sadece kira bedelinin ödenmesinde temerrüde düşülmesini değil, aynı zamanda yan giderleri ödemede temerrüde düşülmesini de kapsamaktadır.


Kişi icra müdürlüğü nezdinde de yasal süresi içerisinde ödeme yaparsa tahliye konusuz kalmış olacaktır.


3. Özen Borcuna Aykırılık Sebebiyle Fesih


Sözleşmede kararlaştırılan kullanım biçimi tarafların karşılıklı olarak belirlediği kullanım düzenini ifade etmektedir.

Özenle kullanma borcu kapsamında kiracı, alışılmış kullanma dışında kiralanan şeyin özünü etkileyecek veya ona zarar verecek yahut değerini düşürecek veya varlığını tehlikeye sokacak bir şekilde hareket edemez; kiralananda kira süresinden sonra da etkisi kalacak şekilde değişiklikler yapamaz.


Kiracının bahsi geçen yükümlülüğe aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmelidir.


Diğer kira ilişkilerinde ihtar şartı aranmamakla beraber, yazılı bir bildirimle sözleşme hemen feshedilebilmektedir.

4. Kiralananı Konut Olarak Kullanma İhtiyacı


Kiraya veren ve onun eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacının ortaya çıkması hali TBK m.350’de düzenlenmiştir.


Bu madde kapsamında tahliyenin talep edilebilmesi için gerekli iki şart söz konusudur. Bunlar;


1.Kiralananı konut olarak kullanma ihtiyacı kanunda öngörülen kişiler için söz konusu olmalıdır.

Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler TMK m.364 hükmüne göre belirlenmelidir. Bu madde ile nafaka vermeye yükümlü olunan kişiler, eş, altsoy, üstsoy ve kardeşlerdir.


2.Konut ihtiyacı zorunlu olmalıdır.


Zorunluluğun kapsamına giren hallerin belirlenmesi hakimin takdirindedir. Önemli olan husus konut ihtiyacının gerçek ve samimi olmasıdır.

Uygulamada Yargıtay yazlık olarak kullanmayı, kiraya verenin kendisinin de kirada oturması gibi halleri somut olayın koşulları altında inceleyerek gerçek ve samimi ihtiyaç olarak kabul etmiştir.


İhtiyaç sahibi olan kiraya verenin malik olması şart değildir. İntifa hakkı sahibi olan kiraya veren veya kirayı alt kiraya vermiş olan kiraya veren de ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini talep edebilir.

Müşterek mülkiyet halinde kiralanandan tahliye davası açabilmek için ortakların sayı ve hisse çoğunluğuyla karar alması gerekmektedir.

Elbirliği mülkiyetinde ise tüm maliklerin davaya muvafakati gerekmekte olup hepsinin davaya katılması sağlanmalıdır.

Tüzel kişilerin özellikle belediyelerin ihtiyaçları söz konusu olduğunda söz konusu kanun hükmü uygulanacaktır.


5. Kiralananı İşyeri Olarak Kullanma İhtiyacı


Yukarıda anlattıklarımız doğrultusunda işyeri olarak kullanma ihtiyacı söz konusu olduğunda da ihtiyacın gerçek ve samimi olması aranacaktır.

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin işyeri ihtiyacı dolayısıyla kiralananın tahliyesini istenebilecektir.


İşyeri ihtiyacının samimi ve gerçek olarak kabul edilebilmesi için iki koşul aranmaktadır. Bunlar; 1.İhtiyaç sahibinin başka bir işi olmamalıdır. 2.Kiralananın yapılacağı öngörülen işe uygun olmalıdır.

6. Yeni Malikin Konut ve İşyeri Olarak Kullanma İhtiyacı


Türk Borçlar Kanunu’nun 310.hükmü gereği kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir.

Bu hüküm ile kiracının korunması amaçlanmıştır.

Böylece eski malikin sahip olduğu hak ve yükümlülükler kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi ile yeni malike geçecek ve kiracı sahip olduğu kiracılık hakkını da yeni malike karşı ileri sürebilecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 351.maddesi ile konut ve çatılı işyerini sonradan edinen yeni malik, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ve işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması halinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.


Kiralananı sonradan edinen kişinin kira sözleşmesini sona erdirmek amacıyla dava açabilmesi için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya bildirmesi gerekmektedir.

Ancak kira sözleşmesini altı ay sonra açabileceği bir dava ile sonlandırabilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmak şartı ile altı ay sonra açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Yargıtay, iktisabı izleyen altı ay geçtikten sonra, yeni malikin bu davayı sözleşmedeki sürenin sonuna kadar açabileceğini kabul etmektedir. Ancak bu durum kiracıya yapılacak yazılı bir bildirim ile söz konusu olacaktır.

7. Kiracının Yazılı Bir Tahliye Taahhüdünde Bulunması


TBK’nın 352/1 hükmü gereği kiracı, kullanılanın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı yazılı bir bildirimle kiralananı tahliye etmeyi taahhüt etmiş olduğu halde boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlamak üzere bir ay içinde icraya başvurmak ve dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Bu belgenin noter huzurunda düzenlenip imzalanması şarttır.

Ayrıca kira sözleşme ilişkisi öncesi ve kurulduğu safhada alınmasının Yargıtay kararları gereği zor altında aldığı görüşü ile geçersiz olduğu bilinmelidir.


8. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Üzerine İki Haklı İhtara Yol Açması TBK’nın 352/2 hükmüne göre, kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmesinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.


Yargıtay, iki haklı ihtarda kiracıya otuz günlük süre verilmesini aramakta ve kiracı bu süre içinde borcunu öderse yapılan ödemenin ihtarları hükümsüz kılmayacağı görüşündedir.

Yargıtay ayrıca, kendisine ödeme ihtarı gönderildiğini öğrenen kiracının ihtar eline geçmeden, yani ihtarın kiracıya tebliğinden önce, yapacağı ödeme ile ihtarın haklılığını ortadan kaldıracağını kabul etmektedir.

İki ayrı kira yılı içinde yapılmış birer haklı ihtar veya bir kira yılında aynı aya ait iki ihtar, bu madde kapsamında iki haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecektir.

Kiracının tahliyesi

Ziyaretçi Yorumları - 6 Yorum
  1. Mahmut Çelik dedi ki:

    5 yıllık kiracım var fakat oğlumun evlenmesi dolayısıyla kiraya verdiğim evde oğlumun yaşamasını istiyorum. Bunu nasıl sağlayabiliriz?

    1. alpserhukuk dedi ki:

      hemen ihtar çekmenizde fayda var ancak malvarlığı ve ekonomik durum hakim açısından önem arz etmektedir.

  2. Serhat dedi ki:

    Kiracıya tahliye için ihtar çekmek zorunlu mu?

    1. alpserhukuk dedi ki:

      ihtiyaç sebebiyle ise ihtar şarttır.

  3. Begüm dedi ki:

    Kiracıma çıkması için 2 kere ihtarda bulundum ama çıkmadı. Bundan sonra ne yapmalıyım?

    1. alpserhukuk dedi ki:

      Tebliğ şerhlerini noterden alıp tebligatın yapılıp yapılmadığına bakın. Ödeme yapmıyorsa sulh hukuk ta dava açabilirsnz

Bir Yorum Yazın

Yorumu Cevapla [ Yoruma cevap yazmaktan vazgeç ]

Hemen Ara