Ataköy 7-8-9-10 Mah. D-100 Güney Yanyolu Nef 22 E Blok 9. Kat D:145 Bakırköy / İSTANBUL Tel : +905356887527
trende

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme sebeplerini iki başlık altında
toplamak mümkündür. Bunlardan birincisi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin
bildirim yoluyla sona ermesi; ikincisi ise, dava yoluyla sona ermesidir.
A. Bildirim Yoluyla

  1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
    Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK m. 347’de
    düzenlenmiştir. Bu maddenin birinci fıkrası, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira
    sözleşmelerinin sona ermesine ilişkindir. Söz konusu hükme göre, belirli süreli konut
    ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün
    önce bildirimde bulunarak kiracı, sözleşmeyi sona erdirebilir; kiraya veren ise
    sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Dolayısıyla belirli
    süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini bildirim yoluyla sona erdirme hakkı,
    kural olarak yalnızca kiracıya aittir. Kiracının bildirimde bulunmaması halinde ise
    sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır.
  2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
    Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi
    hususu ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre “belirsiz
    süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından
    on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona
    erdirebilirler.” Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının her zaman için genel
    hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uyarak kira
    sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmişken, bu hak kiraya verene
    tanınmamıştır. Söz konusu bu süreler yönünden yapılan atıf TBK’nın 328. ve 329.
    maddelerindeki düzenlemelerdir.
    B. Dava Yoluyla
    Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye davası sebepleri sınırlı sayıda sayılmış olup bu
    sebepler şu şekildedir :
    Kiraya Verenden Kaynaklı Sebepler
    Kiraya verenin yahut yakınlarının konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye
    Borçlar Kanunu 350. maddesinin 1. bendi “kiraya veren, kira sözleşmesini;
    kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu
    diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli
    sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel
    hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak
    belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona
    erdirebilir.” diyerek konut gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davasının usulünü
    düzenlemektedir.
    Kiralanın yeniden imar ve inşası sebebiyle tahliye
    Borçlar Kanunu’nun kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerinin sayıldığı 350.
    maddesinin 2. bendi uyarınca “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananın yeniden
    inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli
    ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde
    sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre
    fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek
    tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” denilerek kiralanan
    taşınmazın yeniden imar ve inşa edilmesi halinde de kiraya verenin tahliye isteminde
    bulunabileceği düzenlenmiştir.
    Yeni malikin yahut yakınlarının gereksinimi sebebiyle tahliye
    Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi,
    eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için
    konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme
    tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla,
    kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı
    sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını,
    sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da
    kullanabilir.” denilerek taşınmazı her ne sebeple olursa olsun(miras, bağışlama, satış
    vs.) yeni edinen kişiyle kiracının kira sözleşmesinin devam edeceğini ancak ihtiyaç
    halinde maddede belirtilen sürelere riayet edilerek tahliye davası açılabileceği
    düzenlenmektedir.
    Kiracıdan Kaynaklı Sebepler
    Tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye
    Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim
    edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı
    olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten
    başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona
    erdirebilir.”
    Söz konusu taahhüt yazılı olmalı ve taahhütte kiralananın boşaltılacağı tarihin belli
    olması gerekir. Ayrıca taahhüt, kiralananın teslim edilmesinden sonra ve bizzat kiracı
    tarafından verilmiş olmalıdır. Kiraya veren, tahliyesi taahhüt edilen tarihten itibaren bir
    ay içinde ya tahliye davası açma yoluna gitmeli ya da İcra ve İflas Kanunu’na (İİK)
    göre icra takibi başlatmalıdır.
    İki haklı ihtar sebebiyle tahliye
    Borçlar Kanunu 352. Maddenin 2.fıkrası uyarınca, bir yıldan az süreli bir kira
    sözleşmesinde kira sözleşmesi süresi içerisinde; bir yıl ve daha fazla süreli kira
    sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı
    olarak iki kez ihtarda bulunulmuş kiracıya karşı, ihtarların yapıldığı kira yılı bitiminden
    itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir.
    Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek ihtarların haklı ve yazılı olmaları
    gerekmektedir. Ayrıca ihtarda; hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken
    kira bedeli belirtilmeli ve kira bedelinin ödenmesi gerektiği bildirilmelidir. Muaccel olan
    kira bedelinin ödenmemesi dolayısıyla çekilen ihtar haklı bir ihtardır. Bedeli muaccel
    olmadan gönderilen ihtarın haklı olduğu kabul edilmemektedir. Birikmiş aylara ilişkin
    ihtarların ayrı ayrı gönderilmesi veya ödenmeyen bir ayın bedelinin iki farklı ihtara
    konu yapılması hallerinde ise iki haklı ihtar oluşmaz. Yargıtay’a göre çekilecek iki
    ihtarın haklı olabilmesi için iki ihtarın da bir kira döneminde ve bir yıl içindeki borç ile
    ilgili olası ve aynı yıl içerisinde çekilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla iki ayrı kira yılı
    içinde yapılmış birer haklı ihtar veya bir kira yılında aynı aya ait iki ihtar, bu madde
    kapsamında iki haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecektir. Yargıtay ayrıca, kendisine
    ödeme ihtarı gönderildiğini öğrenen kiracının ihtar eline geçmeden, yani ihtarın
    kiracıya tebliğinden önce, yapacağı ödeme ile ihtarın haklılığını ortadan kaldıracağını
    kabul etmektedir.
Ziyaretçi Yorumları - 4 Yorum
  1. Emine ercan dedi ki:

    6 yıla yakındır oturduğumuz konutun kontrat süresi mart ayında dolacaktı ve şubat ayında bize noterden ihtarname yolladı ev sahibi. Kendi oturmak istediğini beyan ederek. Nisan ayında evi boşalttı tamamen. Bu tarih itibariyle evi satışa koymuş. 3 sene kiraya veremeyeceğini biliyoruz fakat satma hakkı var mıdır???

    1. alpserhukuk dedi ki:

      “Yeniden Kiralama Yasağı” başlıklı Borçlar Kanunu 355. maddesi; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” şeklinde düzenlenmiştir. Yasa satma yasağı koymamaktadır. Ki bu yasak mülkiyet tasarruf hakkına aykırı olacaktır.

  2. yüksel öztürk dedi ki:

    çok başarılı bir site. teşekkürler.

    1. alpserhukuk dedi ki:

      biz teşekkür ederiz. bir sorunuz olursa da her zaman yazabilirsiniz.

Bir Yorum Yazın

Yorumu Cevapla [ Yoruma cevap yazmaktan vazgeç ]

Hemen Ara