Alacak hakkının güvence altına alınmasına yarayan yöntemlerden biri de maddi mallar veya alacak hakları üzerinde rehin hakkı kurulmasıdır. İpotek de taşınmaz mallar üzerinde kurulan bir tür rehin hakkıdır.
Alacak hakkı rehin hakkıyla teminat altına alınan alacaklının “önce rehne başvurma zorunluluğu” gereği, alacak hakkını tahsil edebilmek için rehinli malın satışı için harekete geçmesi, bir icra takibi başlatması gerekir.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla iki tür icra takibi başlatılabilir. Bunlar; ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı icra takibi ve ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamsız icra takibidir. Alacaklının bunlardan hangisine başvurabileceği konusu, ipoteğin türüne ve alcaklının elindeki belgelere göre değişkenlik gösterir.
İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu ile İlamsız Takip
İpotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içermiyorsa, alacaklının başvurulacağı yol, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamsız takiptir. Bu takip yolunda borçluya İcra ve İflas Kanununun 148. maddesine göre ödeme emri gönderilir. Yanlışlıkla icra emri gönderilirse, bu şikayet nedeni teşkil eder.
Alacaklı takip talebinde alacak tutarı üst sınırı, ipotekteki limiti aşmamak şartıyla talep edebilir. Takip tarihinden itibaren faiz isteyemez. İpotek limiti dışında kalan alacağının, genel haciz veya iflas yolu ile takip edebilir.
Borçlu ve varsa ipotekli taşınmaz sahibi üçüncü kişi, yedi gün içinde icra dairesine başvurarak ödeme emrine itiraz edebilir.(m.150) Bu itiraz ve itirazın sonuçları, genel haciz yoluyla takiptekiyle aynıdır. Ancak borçlu, bu durumda ipotek hakkına itiraz edemeyecektir. Çünkü ipotek hakkı resmi bir senetle ispat edilmiş vaziyettedir.
İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu İle İlamlı Takip
İpoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip alacaklının takip talebi ile başlar. İcra ve İflas Kanunu 148. maddesinde “ Taşınmaz ipotek alacaklısı, yetkili veya taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine elindeki ipotek belgesinin akit tablosunun tapu idaresince verilmiş resmi bir örneğini ibrazla alacağın miktarını bildirir ve 58 inci maddeye göre takip talebinde bulunur” hükmüne göre alacaklı takip talebini hazırlar.
Kanunda, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takibin üç ayrı şekli düzenlenmiştir;
1- Alacak Veya İpotek Hakkı Ya Da Her İkisinin Bir İlam Veya İlam Niteliğinde Belgede Tespit Edilmiş Olması
Alacak veya ipotek hakkı veya her ikisinin bir ilam veya ilam niteliğindeki belgelerde tespit edilmiş olması halinde, ilamların icrasına dair hükümler yani ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı takip yapabilir.
2- İpotek Akit Tablosunun Kayıtsız Şartsız Bir Para Borcu İkrarını İçermesi
İpotek akit tablosunun kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarını içermesi, ipoteğin paraya çevrilmesi, ipoteğin paraya çevrilmesinde özel olarak düzenlenmiş bir durumdur.
3- Kredi Kurumları İle İlgili Özel Düzenleme
Borçlu cari hesap veya kısa, orta, uzun vadeli kredi şeklinde işleyen nakdi veya gayri nakdi bir krediyi kullandıran tarafın icra dairesine ibraz ettiği ipotek akit tablosu kayıtsız ve şartsız bir para borcu ikrarını içermese dahi, krediyi kullandıran taraf, krediyi kullanan tarafa ait cari hesabın kesilmesine veya kısa, orta, uzun vadeli kredi hesabının muaccel kılınmasına ilişkin hesap özetinin veya gayrinakdi kredinin ödenmiş olması halinde tazmin talebinin veya borcun ödenmesine ilişkin ihtarın noter aracılığıyla krediyi kullanan tarafa kredi sözleşmesinde yazılı ya da ipotek akit tablosunda belirtilen adrese tebliğ edildiğini veya 68/b maddesi gereğince tebliğ edilmiş sayıldığını gösteren noterden tasdikli bir sureti icra müdürüne ibraz ederse icra müdürü 149 uncu madde uyarınca işlem yapar.
İpotekli Taşınmazın Satışı
Yukarıda bahsettiğimiz ilamlı veya ilamsız takip sürecini tamamlayan alacaklı, kendisine bir ödeme yapılmaması halinde, ipotekli taşınmazın satışını isteyebilir. Alacaklı satış istemini, ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde yapmalıdır. 1 yıllık sürede satış istenmezse, yapılan takip düşer. Ancak bu, ipotek hakkının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Alacaklı aynı ipotek hakkına dayanarak yeniden ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatabilir.
