Kira Hukuku
Kira Hukuku
Kira Hukuku kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıkları konu alan bir daldır. Konu olarak Türk Borçlar Kanunu içerisinde yer almakta olup, yelpazesi gayet geniştir. TBK’da genel hükümler, konut ve çatılı işyeri kiraları ve ürün kirası olarak bölümlere ayrılmıştır. Somut olarak en çok karşılaşılan uyuşmazlıklar konut ve çatılı işyeri kiralarıdır. Alpser hukuk ve Danışmanlık olarak kira uyuşmazlıklarına ilişkin çok sayıda dosyamız mevcuttur. Bunlardan en sık karşılaşılan davalara değinilecek olunursa;
Kira belirleme davası: Bu davalar kiracı ve kiraya verenin kiranın artışı noktasında anlaşmazlık yaşamaları durumunda söz konusu olmaktadır. Normalde kanuna göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmede bu konuda anlaşılmamış ise hakim artışı bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirler. Ancak 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Bu uygulamada hak ve nesafet kuralı olarak bilinmektedir. Burada kiraya verenlerce yapılan en büyük hata 5 yılı geçmemiş sözleşmelerde artış oranı belli iken hak ve nesafet uyarınca hâkimden artış oranının belirlenmesinin istenmesidir. Bu durumda sözleşmeye göre artış oranı belirleneceğinden davalar reddedilmektedir. Emsal kira bedellerinin gösterilerek yani hak ve nesafet kuralları uyarınca artış istenebilmesi için sözleşmede 5 yılın geçmesi gerekmektedir.
Diğer bir dava türü tahliye davalarıdır. Bu da bildirim ve dava yolu olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme 1 yıl için uzatılmış sayılır. Yani belirli süreli sözleşmelerde kiracı sözleşmenin süresinin bitmesi dolayısıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiraya veren 10 yıl geçmeden sözleşmeyi sona erdiremez. 10 yıl sonra ise bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli sözleşmelerinde ise kiracı her zaman için, kiraya veren ise yine 10 yıl sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Genel hükümlerdeki fesih bildirim süreleri ise kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyularak belirlenmektedir. Uygulamada ikame edilen davalar bu sürelerin doğru bir şekilde hesaplanmamasından dolayı reddedilmektedir. Bu nedenle işbu noktada çok dikkatli olunması gerekmektedir.
Dava yoluyla sözleşmenin sona ermesi durumu ise kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler gereksinim yeniden inşa imar, yeni malikin gereksinimidir. Gereksinim yeniden inşa imar halinde kiraya veren mecuru kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Burada önemli olan husus öncelikle davanın sürelere riayet ederek açılması, ikinci olarak Mahkeme’ye gerçekten gereksinimin samimi olduğu ispatlanmalıdır. Yukarıda da açıkladığımız üzere fesih bildirimi için gerekli olan 6 ay ve 3 aylık sürelerin hesabı çok önemlidir. Yine mecura gerçekten gereksinim olduğu hususu da Mahkeme’ye ispatlanmalıdır.
Bir diğer dava yoluyla sona erdirme hali yeni malikin gereksinimidir. Normalde yeni malik kira sözleşmesi ile bağlıdır. Ancak mecuru kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Burada da yine gereksinimin samimiyetini ispat ile dava açma süresi önem arz etmektedir. Uygulamada genellikle yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde durumu yeni malike yazılı olarak bildirmekte ancak noter veyahut posta yoluyla gönderdiği tebligatının akıbetine bakmamaktadır yada tebligatın usulüne uygun yapılıp yapılmadığını kontrol etmemektedir. Burada belirtilen 1 ay içerisinde karşı tarafa tebligatın yapılmış olması en önemlisi usulüne uygun yapılmak zorunludur.
Yine yeni malik dilerse sözleşme süresinin bitmesini bekleyerek bu sürenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da bu hakkını kullanabilir.
Diğer bir dava yoluyla sona erdirme sebebi kiracıdan kaynaklanan sebeplerdir. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, tahliye taahhüdü vermişse ve taahhüt ettiği tarihte mecuru boşaltmamışsa kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Yine kiracı kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Bir diğer ihtimalde de yine, kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Görüldüğü üzere kira sözleşmelerinden çok çeşitli uyuşmazlıklar çıkmakta olup kanun maalesef bu uyuşmazlıkların çözümüne ilişkin çok açık bir lafza sahip değildir. Dolayısıyla kira uyuşmazlıkları için bir hukuk bürosu ile çalışılması çok yerinde olacaktır.
