OTURMA HAKKI (SÜKNA HAKKI) NEDİR?
Oturma hakkı, diğer bir deyişle sükna hakkı; oturmaya elverişli bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkı ile ilgili hükümler oturma hakkına da uygulanır (TMK m.823). Oturma hakkı, intifa hakkının bir türü olarak kabul edilen bir sınırlı ayni haktır (Y14HD-K.2015/8116). Sınırlı ayni hak olduğundan oturma hakkı sahibi, hakkın konusu yeri ancak konut olarak, oturmak için kullanabilir.
Medeni Kanuna göre oturma hakkı ayni haklardan biridir. Oturma hakkına sahip bir kişi, taşınmazın satılması durumunda ayni hakkını öne sürerek satışın durdurulmasını talep edebilir. Oturma hakkından farklı olarak kira kişisel haklar kapsamına girer ve herkese karşı ileri sürülemez. Oturma hakkı ve kira tapu işlemlerinde de farklılık gösterir. Oturma hakkı aynı hak olarak irtifaklar bölümüne şerh edilirken, kira ise şerhler bölümüne kayıt edilir. Oturma hakkı ile sadece konut niteliği taşıyan taşınmazlar kapsam dahilindedir. Kirada ise her türlü taşınmaza ilişkin kiralama yapılabilir.
Sükna Hakkının Kurulması
Oturma hakkı, kişilerin bu konudaki ortak iradeleri sonucunda oluşturdukları sözleşmeleri ya da yasal düzenlemeleri ilgili gayrimenkulün tapu kütüğüne tescil ettirmesi ile kurulmaktadır. Yani bir kişi ancak tapu kütüğüne hakkını yazdırması halinde bu hakkın getirilerinden faydalanabilmektedir. Bu bakımdan şekil şartı bulunan haklardandır.
Bunun yanında sözleşmeden doğan oturma hakkı için tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi zorunludur. Hukuktan doğan oturma hakkı için ise ilgili mahkeme kararının tecil işlem belgesi ile tapu müdürlüğüne verilmesi gerekmektedir.
Özellikle bu durum, edinilmiş mal rejiminde sağ kalan eşin vefat eden eşe ait olup da beraber yaşadıkları gayrimenkul üzerinde kendisine mahkeme tarafından oturma hakkı tanınması halindedir. Bazı durumlarda da istisnai olarak oturma hakkı kurulabilmektedir, bunlar; vasiyetname ve miras sözleşmeleridir. Ancak bunlarda tapu kütüğüne tescil edilmelidir, aksi halde geçersiz olmaktadır.
Ayrıca bu hak, taşınmazın sahibi veya yetkili temsilcisi ile kurulabilmektedir. Eğer taşınmaz hisseli ise bu durumda da tüm hissedarların birleşmesi halinde bu hak kurulabilmektedir.
Bu hakka sahip olabilecek kişinin kazanacağı şeyler ise ilgili gayrimenkulden yararlanma ve kullanma haklarıdır. Ancak gayrimenkulü satma ya da zarar verme hakkına sahip değildir.
Sükna Hakkının Sona Ermesi
Oturma hakkı, aşağıdaki hallerde sona ermektedir;
1- Oturma hakkı kurulurken herhangi bir süre belirlenmiş ise bu sürenin bitmesi halinde,
2- Hak sahibi olan kişinin vefat etmesi durumunda,
3- Oturma hakkının kurulduğu taşınmazın savaş, doğal afetler ve benzeri nedenler ile kullanılamayacak duruma gelmesi ya da taşınmazın tamamen yok olması halinde,
4- Oturma hakkının kurulduğu taşınmazın üzerinde kamulaştırma olması halinde,
5- Bu hakkın sahibi, ilgili gayrimenkulü terk etmeyi taahhüt etmesi durumunda,
6- İlgili gayrimenkulün ipotekli olması ve ilgili gayrimenkul sahibinin borcu ödememesi halindedir.
