Önalım (Şufa) Hakkı Davası
Önalım Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, hakka konu olan mülkiyet konusu bir malın, önalım olayının gerçekleşmesi yani maliki tarafından 3. bir kişiye kısmen veya tamamen satılması halinde tek taraflı bir irade beyanı ile malın alıcısı olma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkı sözleşmeden doğabileceği gibi, örneğin miras hukukundan kaynaklı olarak paylı mülkiyette yasal önalım hakkı şeklinde de meydana gelebilmektedir.
Önalım hakkının kullanılması ile birlikte malı satın alan 3. kişi ile önalım hakkı sahibi arasında, satıcı ile 3. kişi arasında gerçekleştirilmiş olan sözleşme ile aynı kapsam ve şartlara tabii bir sözleşme kurulmuş olacaktır.
Yasal Önalım Şartları Nelerdir?
Yasal önalım hakkının doğabilmesi aşağıdaki şartların sağlanmasına bağlıdır:
- Yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olabilmektedir.
- Yasal önalım hakkı sadece paydaşlar tarafından kullanılabilir.
- Fiilen taksim edilmemiş taşınmazda kullanılabilir. Fiili taksim, paydaşların taşınmazın paylarına ilişkin kendi aralarında taksim edip her bir paydaşın fiili taksime uygun bir şekille kullanmasıdır.
Önalım Hakkını Kullanma Süresi Nedir?
Şufa hakkını kullanma süresi, paydaşların süresiz bir şekilde dava açma hakkını kullanarak alıcıyı zor durumda bırakmalarını önlemek için öngörülmüştür. Şufa hakkının kullanılması açısından iki türlü süre söz konusudur:
- Şufa hakkı (önalım hakkı)sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
- Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
Şufa hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.
Şufa Hakkından Feragat Mümkün müdür?
Şufa hakkı sahibi olan paydaş söz konusu haktan feragat edebilir.
Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Aksi halde feragat geçerli olmayacaktır.
Somut bir satışta önalım hakkı kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapılabilir. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir.