Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, diğer adıyla gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satışına ilişkin olan ve taraflar arasında karşılıklı borç doğuran bir çeşit ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile vaat alan, belli bir taşınmazı satın almayı; vaat eden ise o taşınmazı vaat alana satmayı birbirlerine karşı borçlanmaktadırlar.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Türk Borçlar Kanunu madde 1 hükmüne göre: “Sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur.’’ Sözleşme taraflarının, birbirlerine karşılıklı ve uygun bir şekilde iradelerini açıklamaları, sözleşmenin kurucu unsurudur. Taşınmaz satış vaadinde her iki tarafın da borç altına girdiği hâllerde, taraflardan sadece birisinin düzenlediği ve bu nedenle, sadece onun iradesinin açıklayan bir belge, taşınmaz satış vaadi olarak nitelendirilemez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi satım sözleşmesinin vaadini içeren bir ön sözleşme olduğuna göre resmi şekilde yapılmasının geçerlilik koşulu olduğu söyleyebiliriz. Resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri geçersiz olup taraflar arasında hiçbir bağlayıcılıkları yoktur. BK m 29’a göre bir ön sözleşmenin geçerlilik şartı başka bir kanunda düzelme yoksa ileride kurulacak sözleşmenin şekline tabidir.

İlgili kanun maddelerine göre taşınmaz vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterlikçe düzenlenmiş olmalı ve noter huzurunda iki tarafça imzalanmalıdır. Aksi takdirde noterce düzenlenme şekilde değil de onaylama şekilde olan bir satış vaadi sözleşmesi geçersiz olacaktır. Diğer yandan, satış vaadinin geçerli olabilmesi için, sözleşmede, taşınmazın satış bedeli ve eğer taksitler halinde ödenecek ise bu ödemelerin açıkça belirtilmesi zorunludur.

Başkasına Ait Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri taahhüt muamelesi olmaları nedeniyle satışı vaad eden taraf kendisine ait olmayan bir taşınmaz için de taahhüttte bulunabilir. Şöyle ki; söz konusu sözleşmelerde vaad borçlusu sadece ileride taşınmaz satım sözleşmesi yapmayı taahhüt eder. Sözleşmenin yapılması anın gayrimenkulün mülkiyetine sahip olmak şart değildir. Satış vaadi sözleşmesinde belirlenen tarihte tapuda devir yapılması taahhüt edildiğinden, sözleşme hukuki niteliği itibariyle bir taahhüt işlemi olarak kabul edilir. Yani, taşınmazı satmayı vaad eden taraf, sözleşme kurulduğu esnada taşınmazın mülkiyetine sahip değilse bile, ileride söz konusu taşınmazı vaad alacaklısına devretmeyi taahhüt etmiş olur. Aksi durumda vaad edenin sözleşmeye aykırılık sebebiyle TBK ilgili hükümleri gereği tazminat borcu doğar.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini her iki taraf istedikleri zaman irade beyan ederek karşılıklı anlaşmaları neticesinde sona erdirebilir. Bu sözleşmenin karşılıklı olarak sona ermesinde bazı şartların gerçekleşmesi gerekiyor.

Bu şartlar;

• Daha önceden taahhüt edilen sözleşme gerekçesinin yerine getirilmesi durumunda sözleşme sona eriyor.
• Sözleşme ile konusu belirlenen edimin yerine getirilmesi üzerinden zaman geçmiş olması ve zamanaşımı süresinin dolması nedeniyle sözleşme sona erebiliyor.
• Her iki tarafında sözleşmenin feshini karşılıklı talep etmeleri halinde sözleşme feshi gerçekleşebiliyor.

İlgili durumların ortaya çıkması halinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi gerçekleştirilerek, tarafların ifa edinimi ortadan kalkmış oluyor.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan alacak hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi ile mümkündür (MK md. 1009). Taşınmaz satım vaadi sözleşmesi tapuya şerh verildiğinde, taşınmaz üçüncü kişiye satılsa bile, satış vaadi sözleşmesi alacaklısı alacak hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiden de talep edebilir.

Şerhin etkisi beş yıldır. Yani, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şerh edilmesinden itibaren 5 yıl içinde taşınmaz tapuda devredilmediği takdirde şerhin etkisi ortadan kalkar.