Ataköy 7-8-9-10 Mah. D-100 Güney Yanyolu Nef 22 E Blok 9. Kat D:145 Bakırköy / İSTANBUL
trende

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme sebeplerini iki başlık altında
toplamak mümkündür. Bunlardan birincisi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin
bildirim yoluyla sona ermesi; ikincisi ise, dava yoluyla sona ermesidir.
A. Bildirim Yoluyla

  1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
    Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK m. 347’de
    düzenlenmiştir. Bu maddenin birinci fıkrası, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira
    sözleşmelerinin sona ermesine ilişkindir. Söz konusu hükme göre, belirli süreli konut
    ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün
    önce bildirimde bulunarak kiracı, sözleşmeyi sona erdirebilir; kiraya veren ise
    sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Dolayısıyla belirli
    süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini bildirim yoluyla sona erdirme hakkı,
    kural olarak yalnızca kiracıya aittir. Kiracının bildirimde bulunmaması halinde ise
    sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır.
    TBK m. 348 hükmü uyarınca, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin
    geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır”. Madde metninde de ifade edildiği
    üzere, söz konusu feshin geçerli olabilmesi için bildirimin yazılı şekilde yapılması
    gereklidir.
  2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
    Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi
    hususu ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre “belirsiz
    süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından
    on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona
    erdirebilirler.” Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının her zaman için genel
    hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uyarak kira
    sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmişken, bu hak kiraya verene
    tanınmamıştır. Söz konusu bu süreler yönünden yapılan atıf TBK’nın 328. ve 329.
    maddelerindeki düzenlemelerdir. Buna göre, “taraflardan her biri bir taşınmaza veya
    taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu
    için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için,
    üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilirler”.
    B. Dava Yoluyla
    Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye davası sebepleri sınırlı sayıda sayılmış olup bu
    sebepler şu şekildedir :
    Kiraya Verenden Kaynaklı Sebepler
    Kiraya verenin yahut yakınlarının konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye
    Borçlar Kanunu 350. maddesinin 1. bendi “kiraya veren, kira sözleşmesini;
    kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu
    diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli
    sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel
    hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak
    belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona
    erdirebilir.” diyerek konut gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davasının usulünü
    düzenlemektedir..
    Maddede sayılan kişilerin konut gereksinimi gerçek, samimi ve zorunlu olmalı ve bu
    hususu davacının ispatlaması gerekmektedir. İhtiyacın samimi ve zorunlu olup
    olmadığı her somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.
    Yargıtay bir kararında açılan tahliye davasının devamı sürecinde dahi kiralananın
    satışı için gerekli çabanın gösterilmeye devam edildiği anlaşıldığından samimi ve
    zorunlu bir tahliye sebebinden söz edilemeyeceğini ifade etmiştir. (Y.6.HD. 22.9.2008
    E.2008/8610 K.2008/9958.)
    Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında reşit olan bir kimsenin anne ve
    babasından ayrı bir meskende oturmak istemesinden kaynaklı ihtiyaç nedeniyle
    tahliye isteminin kabul edilmesi gerektiğini ifade etmiştir. (YHGK 23.10.2015 –
    2014/6-224 E. 2015/2354 K.)
    Yargıtay bir başka kararında konut ihtiyacına dayalı davalarda davacının kirada
    oturuyor olmasının tek başına tahliye için yeterli olduğunu belirtmiştir. (Y.6.HD.
    22.1.2014 – 2014/3336 E. 2014/4259 K.)
    Yargıtay sağlık nedeniyle de kişinin konut ihtiyacına sahip olabileceğini, dosyaya
    sunulan doktor raporu ile deniz seviyesinde ılıman iklimde yaşaması gerektiğini
    belgelemesinden ötürü konut ihtiyacının samimi olduğunu ifade etmiştir.(YHGK.
    9.5.1990 – 188/288)
    Aynı şekilde sağlık durumu nedeniyle felçli ve bakıma muhtaç konumda olan
    davacının taşınmazına inip çıkma güçlüğü çekmesini ve tahliyesi talep edilen
    taşınmazın çocuklarına yakın olmasını samimi sebep olarak görmüştür. (Y.6.HD.
    9.2.1988 – 13718/1804)
    Yargıtay tahliyesi talep edilen konutun işyerine uzak olmasını tahliye nedeni olarak
    kabul etmemiş, İstanbul ilinde ulaşım vasıtalarının yeterli olduğunu belirtmiştir.
    (Y.6.HD. 26.9.1995 – 8442/8786) Fakat Yargıtay uzaklık konusundaki bu görüşünü
    bir ortaokul öğrencisinin söz konusu olması halinde okula uzaklık gerekçesini tahliye
    gerekçesi saymıştır. ( YHGK. 23.12.1987 – 542/1062)
    Yargıtay bir başka kararında da yaşlı olan bir kişinin tahliyesini istediği taşınmazının,
    halihazırda oturduğu evden daha güvenli olması halinde tahliyeyi kabul etmiştir.
    (Y.6.HD. 24.10.1983 – 10116/10094)
    Söz konusu dava kira sözleşmesi belirli süreli ise; bu sürenin sonundan itibaren 1 ay
    içinde davanın açılması gerekmektedir. Sözleşme belirsiz süreli ise, kiraya ilişkin
    genel hükümlerdeki fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere yani 6 aylık
    fesih dönemi için en geç 3 ay önceden yapılacak bildirim ile sözleşmenin sonu tayin
    edilmiş olacak, tayin edilen bu süreden başlayarak da 1 ay içinde tahliye davası
    açılması gerekecektir.
    Kiralanın yeniden imar ve inşası sebebiyle tahliye
    Borçlar Kanunu’nun kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerinin sayıldığı 350.
    maddesinin 2. bendi uyarınca “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananın yeniden
    inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli
    ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde
    sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre
    fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek
    tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” denilerek kiralanan
    taşınmazın yeniden imar ve inşa edilmesi halinde de kiraya verenin tahliye isteminde
    bulunabileceği düzenlenmiştir.
    Yeniden inşa, doktrinde ifade edildiği üzere yapının yıkılıp yeniden yapılmasıdır. İmar
    ise yıkılma şartı olmaksızın yapının daha iyi duruma getirilmesini, haraplıktan
    kurtarılmasını, güzelleştirilmesini, daha kullanışlı hale getirilmesini ifade eder.
    Kanunda öngörüldüğü üzere imar amacıyla yapılacak onarımın, genişletmenin ya da
    değiştirmenin esaslı olması ve tüm bu işlemler sırasında da kiralananın kullanımının
    imkansız olması gerekmektedir. Ayrıca zorunluluk olmadığı halde sırf sağlanan geliri
    artırmak amaçlı onarım veya değişiklikler Yargıtay’ın içtihatları gereğince imar amaçlı
    sayılmamakta ve tahliye talebi reddedilmektedir
    Yeni malikin yahut yakınlarının gereksinimi sebebiyle tahliye
    Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi,
    eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için
    konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme
    tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla,
    kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı
    sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını,
    sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da
    kullanabilir.” denilerek taşınmazı her ne sebeple olursa olsun(miras, bağışlama, satış
    vs.) yeni edinen kişiyle kiracının kira sözleşmesinin devam edeceğini ancak ihtiyaç
    halinde maddede belirtilen sürelere riayet edilerek tahliye davası açılabileceği
    düzenlenmektedir.
    Kiralananı iktisap eden, iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya
    yazılı olarak bildirmek şartıyla, yine iktisap tarihinden en erken 6 ay sonra açacağı
    tahliye davası yoluyla kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir. İktisap eden bu
    bildirimde hem kiralananı iktisap ettiğini hem de tahliye iradesini bildirmek zorundadır.
    Yargıtay söz konusu bildirimin ise 1 aylık süre içerisinde kiracıya ulaşmasını
    aramaktadır. Buna göre, “edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu
    olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.”( Yargıtay 6. HD. , 2.5.2016, E.
    2015/10452, K. 2016/3567) Diğer taraftan Yargıtay uygulaması 1 aylık sürenin
    hesabında, kiralananın iktisap edildiği günü de dahil etmektir. Bu bildirimin işlevi altı
    aylık süre sonunda açılacak tahliye davasının ön şartını oluşturmaktır. Yerine
    getirilmediği takdirde ise, kiraya veren ilk fıkraya göre dava hakkını kaybeder ve
    sözleşme aynı şartlarla üstlenilmiş olur.
    Kiracıdan Kaynaklı Sebepler
    Tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye
    Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim
    edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı
    olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten
    başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona
    erdirebilir.”
    Söz konusu taahhüt yazılı olmalı ve taahhütte kiralananın boşaltılacağı tarihin belli
    olması gerekir. Ayrıca taahhüt, kiralananın teslim edilmesinden sonra ve bizzat kiracı
    tarafından verilmiş olmalıdır. Kiraya veren, tahliyesi taahhüt edilen tarihten itibaren bir
    ay içinde ya tahliye davası açma yoluna gitmeli ya da İcra ve İflas Kanunu’na (İİK)
    göre icra takibi başlatmalıdır.
    İki haklı ihtar sebebiyle tahliye
    Borçlar Kanunu 352. Maddenin 2.fıkrası uyarınca, bir yıldan az süreli bir kira
    sözleşmesinde kira sözleşmesi süresi içerisinde; bir yıl ve daha fazla süreli kira
    sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı
    olarak iki kez ihtarda bulunulmuş kiracıya karşı, ihtarların yapıldığı kira yılı bitiminden
    itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir.
    Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek ihtarların haklı ve yazılı olmaları
    gerekmektedir. Ayrıca ihtarda; hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken
    kira bedeli belirtilmeli ve kira bedelinin ödenmesi gerektiği bildirilmelidir. Muaccel olan
    kira bedelinin ödenmemesi dolayısıyla çekilen ihtar haklı bir ihtardır. Bedeli muaccel
    olmadan gönderilen ihtarın haklı olduğu kabul edilmemektedir. Birikmiş aylara ilişkin
    ihtarların ayrı ayrı gönderilmesi veya ödenmeyen bir ayın bedelinin iki farklı ihtara
    konu yapılması hallerinde ise iki haklı ihtar oluşmaz. Yargıtay’a göre çekilecek iki
    ihtarın haklı olabilmesi için iki ihtarın da bir kira döneminde ve bir yıl içindeki borç ile
    ilgili olası ve aynı yıl içerisinde çekilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla iki ayrı kira yılı
    içinde yapılmış birer haklı ihtar veya bir kira yılında aynı aya ait iki ihtar, bu madde
    kapsamında iki haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecektir. Yargıtay ayrıca, kendisine
    ödeme ihtarı gönderildiğini öğrenen kiracının ihtar eline geçmeden, yani ihtarın
    kiracıya tebliğinden önce, yapacağı ödeme ile ihtarın haklılığını ortadan kaldıracağını
    kabul etmektedir.
    Kiracının veya eşinin mevcut konutu sebebiyle tahliye
    Borçlar Kanunu 352.maddenin 3.fıkrasında kiracı veya eşinin kiracı sıfatıyla
    oturdukları taşınmaz haricinde başka bir konutlarının olması sebebiyle kiraya verenin
    tahliye hakkı düzenlenmiştir. Bu madde kapsamında; kiracının veya birlikte yaşadığı
    eşinin aynı ilçede veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu
    bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu
    bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla
    sona erdirebilecektir. Yargıtay’a göre hükmün amacı kiracının başkasına ait evde
    daha ucuza oturmasını önlemektir.
    Hükmün uygulanabilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin bir konutu olması
    ve bu konutun oturmaya elverişli olması, kiracının veya eşinin konutunun kiralanan ile
    aynı ilçe veya belde sınırları içinde olması, kiraya verenin sözleşme kurulurken
    kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin böyle bir konutunun varlığını bilmemesi
    gerekmektedir.
Ziyaretçi Yorumları - 4 Yorum
  1. Emine ercan dedi ki:

    6 yıla yakındır oturduğumuz konutun kontrat süresi mart ayında dolacaktı ve şubat ayında bize noterden ihtarname yolladı ev sahibi. Kendi oturmak istediğini beyan ederek. Nisan ayında evi boşalttı tamamen. Bu tarih itibariyle evi satışa koymuş. 3 sene kiraya veremeyeceğini biliyoruz fakat satma hakkı var mıdır???

    1. alpserhukuk dedi ki:

      “Yeniden Kiralama Yasağı” başlıklı Borçlar Kanunu 355. maddesi; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” şeklinde düzenlenmiştir. Yasa satma yasağı koymamaktadır. Ki bu yasak mülkiyet tasarruf hakkına aykırı olacaktır.

  2. yüksel öztürk dedi ki:

    çok başarılı bir site. teşekkürler.

    1. alpserhukuk dedi ki:

      biz teşekkür ederiz. bir sorunuz olursa da her zaman yazabilirsiniz.

Bir Yorum Yazın

Bizi Hemen Arayın
Size Hemen Destek Olabilirim
Hemen Ara