Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme sebeplerini iki başlık altında
toplamak mümkündür. Bunlardan birincisi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin
bildirim yoluyla sona ermesi; ikincisi ise, dava yoluyla sona ermesidir.
A. Bildirim Yoluyla

1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
   Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK m. 347’de
   düzenlenmiştir. Bu maddenin birinci fıkrası, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira
   sözleşmelerinin sona ermesine ilişkindir. Söz konusu hükme göre, belirli süreli konut
   ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün
   önce bildirimde bulunarak kiracı, sözleşmeyi sona erdirebilir; kiraya veren ise
   sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Dolayısıyla belirli
   süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini bildirim yoluyla sona erdirme hakkı,
   kural olarak yalnızca kiracıya aittir. Kiracının bildirimde bulunmaması halinde ise
   sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır.
2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
   Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi
   hususu ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre “belirsiz
   süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından
   on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona
   erdirebilirler.” Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının her zaman için genel
   hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uyarak kira
   sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmişken, bu hak kiraya verene
   tanınmamıştır. Söz konusu bu süreler yönünden yapılan atıf TBK’nın 328. ve 329.
   maddelerindeki düzenlemelerdir.
   B. Dava Yoluyla
   Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye davası sebepleri sınırlı sayıda sayılmış olup bu
   sebepler şu şekildedir :
   Kiraya Verenden Kaynaklı Sebepler
   Kiraya verenin yahut yakınlarının konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye
   Borçlar Kanunu 350. maddesinin 1. bendi “kiraya veren, kira sözleşmesini;
   kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu
   diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli
   sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel
   hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak
   belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona
   erdirebilir.” diyerek konut gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davasının usulünü
   düzenlemektedir.
   Kiralanın yeniden imar ve inşası sebebiyle tahliye
   Borçlar Kanunu’nun kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerinin sayıldığı 350.
   maddesinin 2. bendi uyarınca “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananın yeniden
   inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli
   ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde
   sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre
   fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek
   tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” denilerek kiralanan
   taşınmazın yeniden imar ve inşa edilmesi halinde de kiraya verenin tahliye isteminde
   bulunabileceği düzenlenmiştir.
   Yeni malikin yahut yakınlarının gereksinimi sebebiyle tahliye
   Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi,
   eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için
   konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme
   tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla,
   kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı
   sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını,
   sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da
   kullanabilir.” denilerek taşınmazı her ne sebeple olursa olsun(miras, bağışlama, satış
   vs.) yeni edinen kişiyle kiracının kira sözleşmesinin devam edeceğini ancak ihtiyaç
   halinde maddede belirtilen sürelere riayet edilerek tahliye davası açılabileceği
   düzenlenmektedir.
   Kiracıdan Kaynaklı Sebepler
   Tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye
   Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim
   edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı
   olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten
   başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona
   erdirebilir.”
   Söz konusu taahhüt yazılı olmalı ve taahhütte kiralananın boşaltılacağı tarihin belli
   olması gerekir. Ayrıca taahhüt, kiralananın teslim edilmesinden sonra ve bizzat kiracı
   tarafından verilmiş olmalıdır. Kiraya veren, tahliyesi taahhüt edilen tarihten itibaren bir
   ay içinde ya tahliye davası açma yoluna gitmeli ya da İcra ve İflas Kanunu’na (İİK)
   göre icra takibi başlatmalıdır.
   İki haklı ihtar sebebiyle tahliye
   Borçlar Kanunu 352. Maddenin 2.fıkrası uyarınca, bir yıldan az süreli bir kira
   sözleşmesinde kira sözleşmesi süresi içerisinde; bir yıl ve daha fazla süreli kira
   sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı
   olarak iki kez ihtarda bulunulmuş kiracıya karşı, ihtarların yapıldığı kira yılı bitiminden
   itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir.
   Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek ihtarların haklı ve yazılı olmaları
   gerekmektedir. Ayrıca ihtarda; hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken
   kira bedeli belirtilmeli ve kira bedelinin ödenmesi gerektiği bildirilmelidir. Muaccel olan
   kira bedelinin ödenmemesi dolayısıyla çekilen ihtar haklı bir ihtardır. Bedeli muaccel
   olmadan gönderilen ihtarın haklı olduğu kabul edilmemektedir. Birikmiş aylara ilişkin
   ihtarların ayrı ayrı gönderilmesi veya ödenmeyen bir ayın bedelinin iki farklı ihtara
   konu yapılması hallerinde ise iki haklı ihtar oluşmaz. Yargıtay’a göre çekilecek iki
   ihtarın haklı olabilmesi için iki ihtarın da bir kira döneminde ve bir yıl içindeki borç ile
   ilgili olası ve aynı yıl içerisinde çekilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla iki ayrı kira yılı
   içinde yapılmış birer haklı ihtar veya bir kira yılında aynı aya ait iki ihtar, bu madde
   kapsamında iki haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecektir. Yargıtay ayrıca, kendisine
   ödeme ihtarı gönderildiğini öğrenen kiracının ihtar eline geçmeden, yani ihtarın
   kiracıya tebliğinden önce, yapacağı ödeme ile ihtarın haklılığını ortadan kaldıracağını
   kabul etmektedir.