Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme sebeplerini iki başlık altında
toplamak mümkündür. Bunlardan birincisi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin
bildirim yoluyla sona ermesi; ikincisi ise, dava yoluyla sona ermesidir.
A. Bildirim Yoluyla
- Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK m. 347’de
düzenlenmiştir. Bu maddenin birinci fıkrası, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira
sözleşmelerinin sona ermesine ilişkindir. Söz konusu hükme göre, belirli süreli konut
ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün
önce bildirimde bulunarak kiracı, sözleşmeyi sona erdirebilir; kiraya veren ise
sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Dolayısıyla belirli
süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini bildirim yoluyla sona erdirme hakkı,
kural olarak yalnızca kiracıya aittir. Kiracının bildirimde bulunmaması halinde ise
sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır.
TBK m. 348 hükmü uyarınca, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin
geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır”. Madde metninde de ifade edildiği
üzere, söz konusu feshin geçerli olabilmesi için bildirimin yazılı şekilde yapılması
gereklidir. - Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi
hususu ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre “belirsiz
süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından
on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona
erdirebilirler.” Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının her zaman için genel
hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uyarak kira
sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmişken, bu hak kiraya verene
tanınmamıştır. Söz konusu bu süreler yönünden yapılan atıf TBK’nın 328. ve 329.
maddelerindeki düzenlemelerdir. Buna göre, “taraflardan her biri bir taşınmaza veya
taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu
için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için,
üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilirler”.
B. Dava Yoluyla
Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye davası sebepleri sınırlı sayıda sayılmış olup bu
sebepler şu şekildedir :
Kiraya Verenden Kaynaklı Sebepler
Kiraya verenin yahut yakınlarının konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye
Borçlar Kanunu 350. maddesinin 1. bendi “kiraya veren, kira sözleşmesini;
kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu
diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli
sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel
hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak
belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona
erdirebilir.” diyerek konut gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davasının usulünü
düzenlemektedir..
Maddede sayılan kişilerin konut gereksinimi gerçek, samimi ve zorunlu olmalı ve bu
hususu davacının ispatlaması gerekmektedir. İhtiyacın samimi ve zorunlu olup
olmadığı her somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.
Yargıtay bir kararında açılan tahliye davasının devamı sürecinde dahi kiralananın
satışı için gerekli çabanın gösterilmeye devam edildiği anlaşıldığından samimi ve
zorunlu bir tahliye sebebinden söz edilemeyeceğini ifade etmiştir. (Y.6.HD. 22.9.2008
E.2008/8610 K.2008/9958.)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında reşit olan bir kimsenin anne ve
babasından ayrı bir meskende oturmak istemesinden kaynaklı ihtiyaç nedeniyle
tahliye isteminin kabul edilmesi gerektiğini ifade etmiştir. (YHGK 23.10.2015 –
2014/6-224 E. 2015/2354 K.)
Yargıtay bir başka kararında konut ihtiyacına dayalı davalarda davacının kirada
oturuyor olmasının tek başına tahliye için yeterli olduğunu belirtmiştir. (Y.6.HD.
22.1.2014 – 2014/3336 E. 2014/4259 K.)
Yargıtay sağlık nedeniyle de kişinin konut ihtiyacına sahip olabileceğini, dosyaya
sunulan doktor raporu ile deniz seviyesinde ılıman iklimde yaşaması gerektiğini
belgelemesinden ötürü konut ihtiyacının samimi olduğunu ifade etmiştir.(YHGK.
9.5.1990 – 188/288)
Aynı şekilde sağlık durumu nedeniyle felçli ve bakıma muhtaç konumda olan
davacının taşınmazına inip çıkma güçlüğü çekmesini ve tahliyesi talep edilen
taşınmazın çocuklarına yakın olmasını samimi sebep olarak görmüştür. (Y.6.HD.
9.2.1988 – 13718/1804)
Yargıtay tahliyesi talep edilen konutun işyerine uzak olmasını tahliye nedeni olarak
kabul etmemiş, İstanbul ilinde ulaşım vasıtalarının yeterli olduğunu belirtmiştir.
(Y.6.HD. 26.9.1995 – 8442/8786) Fakat Yargıtay uzaklık konusundaki bu görüşünü
bir ortaokul öğrencisinin söz konusu olması halinde okula uzaklık gerekçesini tahliye
gerekçesi saymıştır. ( YHGK. 23.12.1987 – 542/1062)
Yargıtay bir başka kararında da yaşlı olan bir kişinin tahliyesini istediği taşınmazının,
halihazırda oturduğu evden daha güvenli olması halinde tahliyeyi kabul etmiştir.
(Y.6.HD. 24.10.1983 – 10116/10094)
Söz konusu dava kira sözleşmesi belirli süreli ise; bu sürenin sonundan itibaren 1 ay
içinde davanın açılması gerekmektedir. Sözleşme belirsiz süreli ise, kiraya ilişkin
genel hükümlerdeki fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere yani 6 aylık
fesih dönemi için en geç 3 ay önceden yapılacak bildirim ile sözleşmenin sonu tayin
edilmiş olacak, tayin edilen bu süreden başlayarak da 1 ay içinde tahliye davası
açılması gerekecektir.
Kiralanın yeniden imar ve inşası sebebiyle tahliye
Borçlar Kanunu’nun kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerinin sayıldığı 350.
maddesinin 2. bendi uyarınca “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananın yeniden
inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli
ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde
sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre
fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek
tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” denilerek kiralanan
taşınmazın yeniden imar ve inşa edilmesi halinde de kiraya verenin tahliye isteminde
bulunabileceği düzenlenmiştir.
Yeniden inşa, doktrinde ifade edildiği üzere yapının yıkılıp yeniden yapılmasıdır. İmar
ise yıkılma şartı olmaksızın yapının daha iyi duruma getirilmesini, haraplıktan
kurtarılmasını, güzelleştirilmesini, daha kullanışlı hale getirilmesini ifade eder.
Kanunda öngörüldüğü üzere imar amacıyla yapılacak onarımın, genişletmenin ya da
değiştirmenin esaslı olması ve tüm bu işlemler sırasında da kiralananın kullanımının
imkansız olması gerekmektedir. Ayrıca zorunluluk olmadığı halde sırf sağlanan geliri
artırmak amaçlı onarım veya değişiklikler Yargıtay’ın içtihatları gereğince imar amaçlı
sayılmamakta ve tahliye talebi reddedilmektedir
Yeni malikin yahut yakınlarının gereksinimi sebebiyle tahliye
Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi,
eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için
konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme
tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla,
kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı
sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını,
sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da
kullanabilir.” denilerek taşınmazı her ne sebeple olursa olsun(miras, bağışlama, satış
vs.) yeni edinen kişiyle kiracının kira sözleşmesinin devam edeceğini ancak ihtiyaç
halinde maddede belirtilen sürelere riayet edilerek tahliye davası açılabileceği
düzenlenmektedir.
Kiralananı iktisap eden, iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya
yazılı olarak bildirmek şartıyla, yine iktisap tarihinden en erken 6 ay sonra açacağı
tahliye davası yoluyla kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir. İktisap eden bu
bildirimde hem kiralananı iktisap ettiğini hem de tahliye iradesini bildirmek zorundadır.
Yargıtay söz konusu bildirimin ise 1 aylık süre içerisinde kiracıya ulaşmasını
aramaktadır. Buna göre, “edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu
olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.”( Yargıtay 6. HD. , 2.5.2016, E.
2015/10452, K. 2016/3567) Diğer taraftan Yargıtay uygulaması 1 aylık sürenin
hesabında, kiralananın iktisap edildiği günü de dahil etmektir. Bu bildirimin işlevi altı
aylık süre sonunda açılacak tahliye davasının ön şartını oluşturmaktır. Yerine
getirilmediği takdirde ise, kiraya veren ilk fıkraya göre dava hakkını kaybeder ve
sözleşme aynı şartlarla üstlenilmiş olur.
Kiracıdan Kaynaklı Sebepler
Tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye
Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim
edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı
olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten
başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona
erdirebilir.”
Söz konusu taahhüt yazılı olmalı ve taahhütte kiralananın boşaltılacağı tarihin belli
olması gerekir. Ayrıca taahhüt, kiralananın teslim edilmesinden sonra ve bizzat kiracı
tarafından verilmiş olmalıdır. Kiraya veren, tahliyesi taahhüt edilen tarihten itibaren bir
ay içinde ya tahliye davası açma yoluna gitmeli ya da İcra ve İflas Kanunu’na (İİK)
göre icra takibi başlatmalıdır.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye
Borçlar Kanunu 352. Maddenin 2.fıkrası uyarınca, bir yıldan az süreli bir kira
sözleşmesinde kira sözleşmesi süresi içerisinde; bir yıl ve daha fazla süreli kira
sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı
olarak iki kez ihtarda bulunulmuş kiracıya karşı, ihtarların yapıldığı kira yılı bitiminden
itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir.
Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek ihtarların haklı ve yazılı olmaları
gerekmektedir. Ayrıca ihtarda; hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken
kira bedeli belirtilmeli ve kira bedelinin ödenmesi gerektiği bildirilmelidir. Muaccel olan
kira bedelinin ödenmemesi dolayısıyla çekilen ihtar haklı bir ihtardır. Bedeli muaccel
olmadan gönderilen ihtarın haklı olduğu kabul edilmemektedir. Birikmiş aylara ilişkin
ihtarların ayrı ayrı gönderilmesi veya ödenmeyen bir ayın bedelinin iki farklı ihtara
konu yapılması hallerinde ise iki haklı ihtar oluşmaz. Yargıtay’a göre çekilecek iki
ihtarın haklı olabilmesi için iki ihtarın da bir kira döneminde ve bir yıl içindeki borç ile
ilgili olası ve aynı yıl içerisinde çekilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla iki ayrı kira yılı
içinde yapılmış birer haklı ihtar veya bir kira yılında aynı aya ait iki ihtar, bu madde
kapsamında iki haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecektir. Yargıtay ayrıca, kendisine
ödeme ihtarı gönderildiğini öğrenen kiracının ihtar eline geçmeden, yani ihtarın
kiracıya tebliğinden önce, yapacağı ödeme ile ihtarın haklılığını ortadan kaldıracağını
kabul etmektedir.
Kiracının veya eşinin mevcut konutu sebebiyle tahliye
Borçlar Kanunu 352.maddenin 3.fıkrasında kiracı veya eşinin kiracı sıfatıyla
oturdukları taşınmaz haricinde başka bir konutlarının olması sebebiyle kiraya verenin
tahliye hakkı düzenlenmiştir. Bu madde kapsamında; kiracının veya birlikte yaşadığı
eşinin aynı ilçede veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu
bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu
bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla
sona erdirebilecektir. Yargıtay’a göre hükmün amacı kiracının başkasına ait evde
daha ucuza oturmasını önlemektir.
Hükmün uygulanabilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin bir konutu olması
ve bu konutun oturmaya elverişli olması, kiracının veya eşinin konutunun kiralanan ile
aynı ilçe veya belde sınırları içinde olması, kiraya verenin sözleşme kurulurken
kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin böyle bir konutunun varlığını bilmemesi
gerekmektedir.
Ziyaretçi Yorumları - 4 Yorum
Bir Yorum Yazın
6 yıla yakındır oturduğumuz konutun kontrat süresi mart ayında dolacaktı ve şubat ayında bize noterden ihtarname yolladı ev sahibi. Kendi oturmak istediğini beyan ederek. Nisan ayında evi boşalttı tamamen. Bu tarih itibariyle evi satışa koymuş. 3 sene kiraya veremeyeceğini biliyoruz fakat satma hakkı var mıdır???
“Yeniden Kiralama Yasağı” başlıklı Borçlar Kanunu 355. maddesi; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” şeklinde düzenlenmiştir. Yasa satma yasağı koymamaktadır. Ki bu yasak mülkiyet tasarruf hakkına aykırı olacaktır.
çok başarılı bir site. teşekkürler.
biz teşekkür ederiz. bir sorunuz olursa da her zaman yazabilirsiniz.