Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine özgü sona erme sebeplerini iki başlık altında
toplamak mümkündür. Bunlardan birincisi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin
bildirim yoluyla sona ermesi; ikincisi ise, dava yoluyla sona ermesidir.
A. Bildirim Yoluyla

1. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
   Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK m. 347’de
   düzenlenmiştir. Bu maddenin birinci fıkrası, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira
   sözleşmelerinin sona ermesine ilişkindir. Söz konusu hükme göre, belirli süreli konut
   ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün
   önce bildirimde bulunarak kiracı, sözleşmeyi sona erdirebilir; kiraya veren ise
   sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Dolayısıyla belirli
   süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini bildirim yoluyla sona erdirme hakkı,
   kural olarak yalnızca kiracıya aittir. Kiracının bildirimde bulunmaması halinde ise
   sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır.
   TBK m. 348 hükmü uyarınca, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin
   geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır”. Madde metninde de ifade edildiği
   üzere, söz konusu feshin geçerli olabilmesi için bildirimin yazılı şekilde yapılması
   gereklidir.
2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
   Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi
   hususu ise TBK’nın 347. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre “belirsiz
   süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından
   on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona
   erdirebilirler.” Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının her zaman için genel
   hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirimi için öngörülen sürelere uyarak kira
   sözleşmesini sona erdirebileceği kabul edilmişken, bu hak kiraya verene
   tanınmamıştır. Söz konusu bu süreler yönünden yapılan atıf TBK’nın 328. ve 329.
   maddelerindeki düzenlemelerdir. Buna göre, “taraflardan her biri bir taşınmaza veya
   taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel adette belirlenen kira döneminin sonu
   için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda altı aylık kira döneminin sonu için,
   üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilirler”.
   B. Dava Yoluyla
   Türk Borçlar Kanunu’nda tahliye davası sebepleri sınırlı sayıda sayılmış olup bu
   sebepler şu şekildedir :
   Kiraya Verenden Kaynaklı Sebepler
   Kiraya verenin yahut yakınlarının konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye
   Borçlar Kanunu 350. maddesinin 1. bendi “kiraya veren, kira sözleşmesini;
   kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu
   diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli
   sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel
   hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak
   belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona
   erdirebilir.” diyerek konut gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davasının usulünü
   düzenlemektedir..
   Maddede sayılan kişilerin konut gereksinimi gerçek, samimi ve zorunlu olmalı ve bu
   hususu davacının ispatlaması gerekmektedir. İhtiyacın samimi ve zorunlu olup
   olmadığı her somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.
   Yargıtay bir kararında açılan tahliye davasının devamı sürecinde dahi kiralananın
   satışı için gerekli çabanın gösterilmeye devam edildiği anlaşıldığından samimi ve
   zorunlu bir tahliye sebebinden söz edilemeyeceğini ifade etmiştir. (Y.6.HD. 22.9.2008
   E.2008/8610 K.2008/9958.)
   Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında reşit olan bir kimsenin anne ve
   babasından ayrı bir meskende oturmak istemesinden kaynaklı ihtiyaç nedeniyle
   tahliye isteminin kabul edilmesi gerektiğini ifade etmiştir. (YHGK 23.10.2015 –
   2014/6-224 E. 2015/2354 K.)
   Yargıtay bir başka kararında konut ihtiyacına dayalı davalarda davacının kirada
   oturuyor olmasının tek başına tahliye için yeterli olduğunu belirtmiştir. (Y.6.HD.
   22.1.2014 – 2014/3336 E. 2014/4259 K.)
   Yargıtay sağlık nedeniyle de kişinin konut ihtiyacına sahip olabileceğini, dosyaya
   sunulan doktor raporu ile deniz seviyesinde ılıman iklimde yaşaması gerektiğini
   belgelemesinden ötürü konut ihtiyacının samimi olduğunu ifade etmiştir.(YHGK.
   9.5.1990 – 188/288)
   Aynı şekilde sağlık durumu nedeniyle felçli ve bakıma muhtaç konumda olan
   davacının taşınmazına inip çıkma güçlüğü çekmesini ve tahliyesi talep edilen
   taşınmazın çocuklarına yakın olmasını samimi sebep olarak görmüştür. (Y.6.HD.
   9.2.1988 – 13718/1804)
   Yargıtay tahliyesi talep edilen konutun işyerine uzak olmasını tahliye nedeni olarak
   kabul etmemiş, İstanbul ilinde ulaşım vasıtalarının yeterli olduğunu belirtmiştir.
   (Y.6.HD. 26.9.1995 – 8442/8786) Fakat Yargıtay uzaklık konusundaki bu görüşünü
   bir ortaokul öğrencisinin söz konusu olması halinde okula uzaklık gerekçesini tahliye
   gerekçesi saymıştır. ( YHGK. 23.12.1987 – 542/1062)
   Yargıtay bir başka kararında da yaşlı olan bir kişinin tahliyesini istediği taşınmazının,
   halihazırda oturduğu evden daha güvenli olması halinde tahliyeyi kabul etmiştir.
   (Y.6.HD. 24.10.1983 – 10116/10094)
   Söz konusu dava kira sözleşmesi belirli süreli ise; bu sürenin sonundan itibaren 1 ay
   içinde davanın açılması gerekmektedir. Sözleşme belirsiz süreli ise, kiraya ilişkin
   genel hükümlerdeki fesih dönemi ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere yani 6 aylık
   fesih dönemi için en geç 3 ay önceden yapılacak bildirim ile sözleşmenin sonu tayin
   edilmiş olacak, tayin edilen bu süreden başlayarak da 1 ay içinde tahliye davası
   açılması gerekecektir.
   Kiralanın yeniden imar ve inşası sebebiyle tahliye
   Borçlar Kanunu’nun kiraya verenden kaynaklı tahliye sebeplerinin sayıldığı 350.
   maddesinin 2. bendi uyarınca “kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananın yeniden
   inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli
   ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde
   sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre
   fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek
   tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir” denilerek kiralanan
   taşınmazın yeniden imar ve inşa edilmesi halinde de kiraya verenin tahliye isteminde
   bulunabileceği düzenlenmiştir.
   Yeniden inşa, doktrinde ifade edildiği üzere yapının yıkılıp yeniden yapılmasıdır. İmar
   ise yıkılma şartı olmaksızın yapının daha iyi duruma getirilmesini, haraplıktan
   kurtarılmasını, güzelleştirilmesini, daha kullanışlı hale getirilmesini ifade eder.
   Kanunda öngörüldüğü üzere imar amacıyla yapılacak onarımın, genişletmenin ya da
   değiştirmenin esaslı olması ve tüm bu işlemler sırasında da kiralananın kullanımının
   imkansız olması gerekmektedir. Ayrıca zorunluluk olmadığı halde sırf sağlanan geliri
   artırmak amaçlı onarım veya değişiklikler Yargıtay’ın içtihatları gereğince imar amaçlı
   sayılmamakta ve tahliye talebi reddedilmektedir
   Yeni malikin yahut yakınlarının gereksinimi sebebiyle tahliye
   Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi,
   eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için
   konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme
   tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla,
   kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı
   sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını,
   sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da
   kullanabilir.” denilerek taşınmazı her ne sebeple olursa olsun(miras, bağışlama, satış
   vs.) yeni edinen kişiyle kiracının kira sözleşmesinin devam edeceğini ancak ihtiyaç
   halinde maddede belirtilen sürelere riayet edilerek tahliye davası açılabileceği
   düzenlenmektedir.
   Kiralananı iktisap eden, iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya
   yazılı olarak bildirmek şartıyla, yine iktisap tarihinden en erken 6 ay sonra açacağı
   tahliye davası yoluyla kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir. İktisap eden bu
   bildirimde hem kiralananı iktisap ettiğini hem de tahliye iradesini bildirmek zorundadır.
   Yargıtay söz konusu bildirimin ise 1 aylık süre içerisinde kiracıya ulaşmasını
   aramaktadır. Buna göre, “edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu
   olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.”( Yargıtay 6. HD. , 2.5.2016, E.
   2015/10452, K. 2016/3567) Diğer taraftan Yargıtay uygulaması 1 aylık sürenin
   hesabında, kiralananın iktisap edildiği günü de dahil etmektir. Bu bildirimin işlevi altı
   aylık süre sonunda açılacak tahliye davasının ön şartını oluşturmaktır. Yerine
   getirilmediği takdirde ise, kiraya veren ilk fıkraya göre dava hakkını kaybeder ve
   sözleşme aynı şartlarla üstlenilmiş olur.
   Kiracıdan Kaynaklı Sebepler
   Tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye
   Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrası uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim
   edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı
   olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten
   başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona
   erdirebilir.”
   Söz konusu taahhüt yazılı olmalı ve taahhütte kiralananın boşaltılacağı tarihin belli
   olması gerekir. Ayrıca taahhüt, kiralananın teslim edilmesinden sonra ve bizzat kiracı
   tarafından verilmiş olmalıdır. Kiraya veren, tahliyesi taahhüt edilen tarihten itibaren bir
   ay içinde ya tahliye davası açma yoluna gitmeli ya da İcra ve İflas Kanunu’na (İİK)
   göre icra takibi başlatmalıdır.
   İki haklı ihtar sebebiyle tahliye
   Borçlar Kanunu 352. Maddenin 2.fıkrası uyarınca, bir yıldan az süreli bir kira
   sözleşmesinde kira sözleşmesi süresi içerisinde; bir yıl ve daha fazla süreli kira
   sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı
   olarak iki kez ihtarda bulunulmuş kiracıya karşı, ihtarların yapıldığı kira yılı bitiminden
   itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir.
   Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilecek ihtarların haklı ve yazılı olmaları
   gerekmektedir. Ayrıca ihtarda; hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken
   kira bedeli belirtilmeli ve kira bedelinin ödenmesi gerektiği bildirilmelidir. Muaccel olan
   kira bedelinin ödenmemesi dolayısıyla çekilen ihtar haklı bir ihtardır. Bedeli muaccel
   olmadan gönderilen ihtarın haklı olduğu kabul edilmemektedir. Birikmiş aylara ilişkin
   ihtarların ayrı ayrı gönderilmesi veya ödenmeyen bir ayın bedelinin iki farklı ihtara
   konu yapılması hallerinde ise iki haklı ihtar oluşmaz. Yargıtay’a göre çekilecek iki
   ihtarın haklı olabilmesi için iki ihtarın da bir kira döneminde ve bir yıl içindeki borç ile
   ilgili olası ve aynı yıl içerisinde çekilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla iki ayrı kira yılı
   içinde yapılmış birer haklı ihtar veya bir kira yılında aynı aya ait iki ihtar, bu madde
   kapsamında iki haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecektir. Yargıtay ayrıca, kendisine
   ödeme ihtarı gönderildiğini öğrenen kiracının ihtar eline geçmeden, yani ihtarın
   kiracıya tebliğinden önce, yapacağı ödeme ile ihtarın haklılığını ortadan kaldıracağını
   kabul etmektedir.
   Kiracının veya eşinin mevcut konutu sebebiyle tahliye
   Borçlar Kanunu 352.maddenin 3.fıkrasında kiracı veya eşinin kiracı sıfatıyla
   oturdukları taşınmaz haricinde başka bir konutlarının olması sebebiyle kiraya verenin
   tahliye hakkı düzenlenmiştir. Bu madde kapsamında; kiracının veya birlikte yaşadığı
   eşinin aynı ilçede veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu
   bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu
   bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla
   sona erdirebilecektir. Yargıtay’a göre hükmün amacı kiracının başkasına ait evde
   daha ucuza oturmasını önlemektir.
   Hükmün uygulanabilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin bir konutu olması
   ve bu konutun oturmaya elverişli olması, kiracının veya eşinin konutunun kiralanan ile
   aynı ilçe veya belde sınırları içinde olması, kiraya verenin sözleşme kurulurken
   kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin böyle bir konutunun varlığını bilmemesi
   gerekmektedir.