Tapu iptal ve tescil davası
Tapu kaydındaki bir takım basit hataların tapu memuru tarafından talep üzerine veya re’sen düzeltilmesi mümkün olabilir. Ancak bu, belirttiğimiz üzere çok basit hatalar için söz konusu olur. Usule – kanuna aykırı bir tescil veya hatalı mülkiyet kaydı vb. durumlarda muhakkak yazımızın konusu olan tapu iptal ve tescil davası prosedürü işletilmelidir.
Yolsuz Tescil Nedir?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‟nun 1024. maddesinin 2. fıkrasında yolsuz tescil kavramı “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” Şeklinde ifade edilmiştir.
Yargıtay ise “Yolsuz tescil, üst kavram olarak gerek kazanma nedenine dayanmayan haksız tescilleri ve gerekse dayandığı kazanma nedeni geçerli olmayan tescilleri kapsar. Tapu kütüğünün; maddi olarak, yani gerçekte olması gereken hakları göstermemesi; bir diğer ifadeyle bir ayni hakkın daha başlangıçtan beri tescil edilmemiş olması veya … ayni hakkın sonradan haksız biçimde terkin ile ortadan kaldırılmış olması hallerinde de, kütüğün yolsuzlaşması söz konusudur.” Demek suretiyle açıklamada bulunmuştur.
1-Muris Muvazaası(Mal Kaçırma) Nedeniyle Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası
Muvazaa, tarafların anlaşmak suretiyle iradelerinde bilerek ve isteyerek meydana getirdikleri bir uygunsuzluk halidir. Muvazaada tarafların esas amaç ve niyetleri, görünürdeki sözleşmenin hukuki sonuçlarını doğurmaması ve bu yolla üçüncü kişilerin aldatılmasıdır. Taraflar gerçek iradelerine uymayan görünürdeki bir sözleşme için anlaşmakta ve böylece her iki taraf da beyan ve iradeleri arasındaki uygunsuzluğun bilinci içinde bulunmaktadırlar.
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1.4.1974 günlü ikinci toplantısında “Bir kimsenin; mirasçısını miras hakkından yoksun etmek amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği tapu sicilinde kayıtlı taşınmaz malı hakkında Tapu Sicil Memuru önünde iradesini satış doğrultusunda açıklanmış olduğunun gerçekleşmiş bulunması halinde, saklı pay sahibi olsun ya da olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılarının, görünürdeki satış sözleşmesinin Borçlar Kanununun 18. maddesine dayanarak muvazaalı olduğunu ve gizli bağış sözleşmesinin de şekil koşulundan yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabileceklerine ve bu dava hakkının geçerli sözleşmeler için söz konusu olan Medeni Kanunun 507. ve 603. maddelerinin sağladığı haklara etkili olmayacağına oyçokluğuyla karar verildi” denilmiştir.
Bu karardaki önemli noktaları şu şekilde tespit edebiliriz:
1. Muris muvazaasından söz edebilmemiz için öncelikle üzerinde işlem yapılan malvarlığı değeri tapuya kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır.
2. Miras bırakanın amacı mirasçısından mal kaçırmak olmalıdır.
3. Saklı paylı olsun olmasın tüm mirasçılar (muvazaalı işlemin yapılmasından sonra mirasçılık sıfatını kazananlar da dahil) davacı sıfatına sahiptirler.
4. Dava tapu sicilinin düzeltilmesi davasıdır. (Yargıtay 22.05.1987 tarihli 4/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında 74 tarihli karar aynen benimsenmiş, buna ek olarak mirasçıların muvazaa nedeniyle tapu sicilinin düzeltilmesi davası yanında kademeli olarak tenkis davası da açabileceklerine hükmedilmiştir.)
5. Zamanaşımı süresi söz konusu değildir.
Muris muvazaasından söz edebilmemiz için, 74 tarihli YİBK da vurgulandığı üzere, devredilen taşınmazın mutlaka tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması gerekir. Tapusuz taşınmazların zilyetliği devredilerek yapılan satışa karşı muvazaa yoluyla iptal istenemez.
Yargıtay, miras bırakanın gerçek iradesinin ne olduğu tespitini yaparken esas alınması gereken olguları şu şekilde sıralamaktadır:
-Ülke ve yörenin gelenek ve görenekleri,
-Toplumsal eğilimleri, Olayların olağan akışı,
-Miras bırakanın sözleşmeyi yapmakta haklı ve makul bir nedeninin bulunup bulunmadığı,
-Davalı yanın alış gücünün olup olmadığı,
-Satış bedeli ile sözleşme tarihindeki gerçek değer arasındaki fark,
-Taraflar ile miras bırakan arasındaki beşeri ilişki.
Muvazaalı işlemin yapıldığı tarihte mirasçı sıfatına sahip olmamakla birlikte sonradan bu sıfatı kazananlar da işlemin iptalini isteyebilirler. Mirasbırakanın ölümü ile hak kaybına uğradığı iddiasında bulunan kişi dava açma hakkına sahiptir.
2-Vekaletin Kötüye Kullanılmasına Bağlı Olarak Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası
Vekalet görevi kötüye kullanılarak bir kişinin tapuda yer alan bir hakkı ihlal edildiği zaman da tapu iptal ve tescil davası açılarak haksız durum sonlandırılabilir. Vekil, öncelikle vekalet aldığı kişi ile arasındaki sözleşme hükümlerine göre hareket etmelidir. Onun zararına olacak iş ve işlemlerden kaçınarak hareket edecektir.
Eğer bir vekalet sözleşmesi yapılmamışsa işin niteliğine uygun düşecek şekilde bu sözleşmenin şartları belirlenir. Vekil, kişi durumlarda sınırsız şekilde tapu işlemlerini yapma konusunda yetkilendirilirken kimi durumlarda ise belirli işlemleri yapma konusunda yetkilendirilir. Vekilin bu yetkiyi aşacak şekilde işlem yapması ve tapuda birisine hak devretmesi durumunda bu devrin diğer tarafı olan üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığına bakılır. Çünkü tapu kaydına güvenerek iyi niyetle mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanıldığı zaman bu kazanım korunmaktadır.
Eğer üçüncü kişi, vekilin yetkisini aştığını biliyorsa tescil yolsuz olur ve tapu iptal ve tescil davası başarılı olur. Ancak üçüncü kişi, vekilin sınırı aştığını, vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyorsa mülkiyet veya diğer kazanımları korunur.
Üçüncü kişi mülkiyeti kazanırsa veiyi niyetli ise artık ona karşı tapu iptal davası başarılı olamaz; ancak vekilin bu hukuka aykırı işlemi dolayısıyla hem hukuki hem de cezai sorumluluğu söz konusu olur. Ayrıca şartları oluştuğu taktirde Devletin kusursuz sorumlu olması söz konusudur. Çünkü tapu memuru vekaletnameyi incelemiş olmalıdır. Ayrıca Devletin sorumluluğu kusursuz sorumluluk olduğundan Devlet veya memur, elinden gelen tüm incelemeyi yaptığını ve belgenin sahte olduğunu anlamasının mümkün olmadığı iddiasında bulunamaz. Yani bu zararı hem Devlet hem de hukuka aykırı işlem yapan vekil karşılamak zorundadır. Gerçek bir vekalet ilişkisi yoksa da sahte vekaletname vs. söz konusu ise de aynı hükümler söz konusu olur.
3-Aile Konutu Hükümleri Çerçevesinde Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası
Medeni Kanun hükümleri gereği eşlerden birisi ortak yaşanılan konut ile ilgili olarak diğer eşin açıkça rızasını almadan bu konutu satamaz, kiralayamaz, üzerinde ipotek veya bir başka sınırlı ayni hak kuramaz. Bu ortak aile yaşamının korunmasına yönelik getirilmiş bir hükümdür.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2015/2-53 Esas 2016/211 Karar 02.03.2016 tarihli kararında “ davalı banka basiretli bir tacir gibi davranarak satın alınan evin aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığına yönelik bir tespit yapmamıştır. Bu tespitlere rağmen aile konutu olan taşınmaz üzerinde davalı banka lehine ipotek tesis edilmiş, bu işlem sırasında davalı banka tarafından davacı eşin açık rızası alınmamıştır.” şeklinde hüküm tesis ederek bankaların bu konuda ki araştırma yükümlülüğüne işaret etmiştir.
Benzer şekilde Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 2015/15701 Esas 2016/5514 Karar 23.05.2016 Tarihli kararında “ Bankalar tacir olup basiretli davranma yükümlülükleri uyarınca en hafif kusurlarından dahi sorumludur. Bu nedenle davalı bankanın ipotek tesisi sırasında yukarıda açıklanan yasa hükmü uyarınca ipotek tesis edilecek taşınmazın aile konutu vasfını taşıyıp taşımadığını araştırma, aile konutu niteliğindeki taşınmazlar yönünden malik olmayan eşin açık rızasını alma yükümlülüğü bulunmaktadır.” şeklinde yapmış olduğu tespitler de açıkça göstermektedir ki bankaların basiretli davranma yükümlülüğü, en hafif kusurlarından dahi sorumlu bulundukları ve ipotek tesis edilecek taşınmazlara ilişkin aile konutu vasfını araştırma yükümlülüğü sonuca göre diğer eşin açık rızasını arama ve alma yükümlülükleri vardır.
Dolayısıyla taşınmaz üzerinde şerh olmasa da ipotek tesis etmeden önce bankanın malik olmayan eşin rızasını alması gerektiğine işaret edilmiştir.
İpoteğin paraya çevrilmesi suretiyle cebri icra yolu ile satılan ve ihalesi kesinleşen taşınmaz mallar yönünde de işbu tapu iptal davasını açmak mümkündür.
4-Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımına Bağlı Olarak Açılan Tapu Tescil Davası
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı genel olarak tapu kaydı bulunmayan taşınmazların 20 yıl boyunca bir kişinin elinde bulunması sonucunda ve bu süreçte kendisine mülkiyete ilişkin bir itiraz yöneltilmemesi halinde bu kişinin taşınmazın maliki olması anlamına gelir.
Ancak bu sürenin sonunda mülkiyet kendiliğinden kazanılmaz. Bir tapu tescil davası açmak şarttır. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında tapu iptal ve tescil davasına ilişkin önemli ayrıntılara aşağıda “hazineye karşı tapu iptal ve tescil davası” başlığı altında değindik.
5-Hukuki Olarak Fiil Ehliyetine Sahip Olmama Nedeniyle Açılan Tapu İptal ve Tescil Davası
Tapu kayıtları üzerinde işlem yapılacağı zaman hele ki bu işlem mülkiyete ilişkin olduğunda, işlemi gerçekleştiren kişinin fiil ehliyetine ve ayırt etme gücüne sahip olması şarttır.
Tapuda işlem yapan kişi 18 yaşından küçük ise, alkol ve uyuşturucu etkisi ile kendinde değilse, akli olarak zayıf ise, yaşlılık dolayısıyla iradesini kontrol edemiyorsa vs. sebeplerden ötürü fiile ehliyetine ve ayırt etme gücüne sahip değilse tapuda gerçekleştirdiği işlem geçersiz olur ve bahsettiğimiz üzere yolsuz bir tescil ortaya çıkar.
Bu şekilde hukuki olarak ehliyetsiz kişinin yaptığı tapu işlemleri sonuç olarak tapu iptal ve tescil davalarına konu olabilmektedir. Kişinin bu şekilde ayırt etme gücüne sahip olup olmadığına ilişkin tespitin yapılabilmesi için mahkeme bazı tıbbi araştırmalar yapabilir.
Hazineye Karşı Tapu İptal ve Tescil Davası
Türk Medeni Kanunu 713. madde hükmünde olağanüstü bir hal ile mülkiyetin kazandırıcı zamanaşımı ile elde edilmesi düzenlenmiştir. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı meselesi uzun ve başka bir yazımızın konusu olduğu için kısaca değineceğiz.
Tapu kayıtlarında yer almayan bir gayrimenkul eğer bir kişi tarafından 20 yıl boyunca malikmiş gibi elde tutulur ve bu süre içerisinde kişinin bu malikmiş gibi davranmasına herhangi bir itiraz, dava vs. söz konusu olmazsa bu kişi bu gayrimenkulün mülkiyetini olağanüstü olarak kazanır ve bunun tescili için tapu tescili davası açması gerekir.
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile bir gayrimenkul kazanıldığı zaman bunun tescili için açılacak tapu tescili davası hazineye karşı (yani Devlete karşı) açılır. Ayrıca ilgili kamu tüzel kişisi yani köy, belediye vb. de beraber davalı olur.
Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerler tapusuz dahi olsa kural olarak zamanaşımı ile kazanılamaz, özel mülkiyete kapalıdır. Ama Kadastro Kanunu m. 17’de yine her yerde uygulanan özel bir hüküm konuldu.
Buna göre eğer bir kişi devlete ait olan yerlerde imar ve ihya yaparak o taşınmazı kullanılmaya elverişli hale getirir ve o taşınmazda 20 yıl boyunca zilyet olursa o taşınmazı zamanaşımı ile kazanabilir. Burada da dava hazineye ve ilgili kamu tüzel kişisine karşı açılır.
Tapu Memurunun Hataları ile İlgili Düzeltmeler Nasıl Yapılır?
- İlk olarak, tapu sicilinde yapılacak düzeltme işlem sırasında rastlanan adi yazım hatası ile ilgiliyse tapu müdürünce, nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak tüzük kuralları uyarınca re’sen düzeltme yapılır. Adi yazım hatalarının düzeltilmesi, hakkın varlığı veya içeriği ile ilgili olmayan düzeltmelerdir.
- İkinci olarak düzeltme adi yazım hatasını aşarak hakkın varlığını ve içeriğini ilgilendirmiyorsa, tapu memuru re’sen düzeltme yapamaz. Böyle bir durumda Tapu Sicili Tüzüğü m. 74’e göre düzeltmenin yapılabilmesi için ilgililerin yazılı rızalarının alınması ve yevmiye defterine kaydedilmesi gerekir. İlgililerden biri dahi izin vermezse tapu müdürü; defterdarlık veya mal müdürlüğünden düzeltme için dava açılmasını talep eder. Bu maddeye göre ayrıca, yapılacak düzeltmeler hatalı yazımdan sonra hak sahibi olmuş kişilerin hakkını niteleyecek nitelikteyse bu hak sahiplerinin de yazılı olurları aranır.
Hak Düşürücü – Zamanaşımı Süreleri
Tapu iptal davası nitelik itibariyle ayni hakka dayanan bir dava olduğu için zamanaşımına tabi değildir. Dava açma hakkı bulunan kişi bu davayı istediği zaman açabilir. Çünkü mülkiyet hakkı kural olarak zamanaşımına uğramaz; fakat davalı istisna olarak olağan zamanaşımıyla dava konusu gayrimenkulün kazanabilir.
Tapuda hukuki sebepten yoksun hatalı bir kayıt söz konusu ise yani geçersiz(yolsuz) bir tescil sağlanmışsa ve o taşınmaz üzerinde 10 yıllık süre boyunca iyi niyetle zilyetlik kurulmuşsa ve herhangi bir dava da açılmamışsa 10 yıllık süre sonunda taşınmazın mülkiyeti olağan kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılmış olacaktır. Tapudaki kayıt geçerli hale gelecektir. Dava açılması zamanaşımını durdurmaktadır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında HMK kuralları çerçevesinde Asliye Hukuk Mahkemesi görevli mahkemedir.
Yetkili mahkeme ise aynı kanunun öngördüğü kurallara göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir. Dolayısıyla ilgili gayrimenkulün bulunduğu yerin bağlı olduğu adliyede yer alan Asliye Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkili mahkemedir.